泰国脆弱的房地产市场正面临新一轮成本冲击，开发商敦促政府推迟计划于2027年实施的新版官方土地估价，警告称即使税率不变，更高的估值也将推高税费及过户费用。
新一轮估价周期定于2027年1月1日生效，并持续至2030年，旨在使官方土地价值更贴近当前市场价格，并将取代2023年1月1日实施的2023-2026年周期。
但私营部门表示，此时机或给本就疲软的楼市施加更大压力。目前民众购买力依然脆弱，整体经济复苏步伐也慢于预期。
官方土地估价是计算多项与房地产相关费用的关键基准，包括产权过户费、个人所得税与企业所得税、特定营业税以及土地和建筑税。因此，估价上调意味着即便名义税率不变，购房者、土地所有者和企业需缴纳的金额仍会增加。
更高的税基被视为间接成本上升
阿南达发展股份有限公司房地产业务首席执行官兼泰国公寓协会荣誉主席Prasert Taedullayasatit向《泰叻报》表示，计划于2027年进行的调整令房地产行业深感担忧。
他指出，在经济与房地产市场尚未完全复苏之际，更高的估价实际上会增加公众与企业的税费负担。
“我们理解财政部希望增加政府收入，但此时调整估价基准相当于一种隐性间接税，许多民众可能不会立刻察觉，因为估价基准会联动决定多种税负的缴纳金额，”Prasert表示。
据Prasert透露，全国官方土地估价平均预计将上涨约10%至20%。即便土地和建筑税税率维持不变，由于计算基数提高，实际应纳税额仍会上升。
例如，受土地和建筑税约束的商业地产，在估价上升后即使税率不变，也将面临更高的税务账单。
行业警告时机不当
此警告之际，泰国楼市正持续面临购买力疲软、信贷条件谨慎以及大量待售新房库存的压力。
开发商认为，在脆弱的市场复苏期提高土地估价，或将进一步抑制需求、增加持有成本并阻碍房屋转让。该行业此前已高度依赖促销活动（如免费过户）来刺激购房意愿并减轻买家前期成本。
Prasert表示，政府应考虑推迟新版土地估价，直至经济与房地产市场处于更稳固的阶段。
他补充道，此举将与私营部门此前呼吁的救济措施背道而驰，后者包括削减50%的土地和建筑税，以帮助缓解经济放缓的冲击。
“私营部门此前已通过商业、工业与银行联合常务委员会及泰国商会协会，提议政府将土地和建筑税削减50%以应对经济放缓。然而现在估价基准反而被上调，导致税负增加，这直接违背了商界此前提出的诉求，”他说道。
开发商土地储备与待售库存承压
此次估价上调的影响不仅限于购房者。拥有大量库存和土地储备的开发商预计也将面临成本上升。
目前，房地产行业正积压价值超1.3万亿泰铢的待过户住房库存。若计入累积的土地储备，总估值约达2万亿泰铢。
更高的官方估价将增加这些资产的持有成本与税负，尤其是那些囤积土地用于未来项目、或仍在清理未售新房与公寓的开发商。
私营部门指出，这将削弱开发商的财务灵活性，而当前销售依旧低迷，买家正面临更严峻的购房压力。
影响将超越房地产领域
此次计划中的重估也将波及酒店、零售、工业厂房和农业等土地密集型产业。
由于土地是这些行业的核心运营资产，估价上调可能导致经常性税费支出增加，进而推高整体经济中的商业运营成本。
将土地作为核心生产资料的农民，其税负变化也将取决于新版估价如何转化为实际纳税义务。
Prasert强调，该问题不应仅被视为房地产领域的议题，因为土地估价与家庭和企业的多项开支密切相关，涵盖购房、产权过户、土地持有及税务缴纳等各个环节。
二手房买家面临额外负担
个人买家在转让房屋与公寓产权时，也可能因过户成本上升而承压。
购买第二套房产或公寓的买家受冲击可能尤为明显，因其需从首个泰铢起就缴纳土地和建筑税。
若估价上调，这些买家将面临更高的年度税负及过户相关费用。开发商警告，若现有的房产费用减免措施在6月30日到期后未能延期，部分买家或将推迟过户。
业界担忧，估价上调、购买力减弱及费用减免措施可能到期等因素叠加，将进一步拖慢住宅交易节奏。
私营部门呼吁延迟或出台救济措施
Prasert表示，政府在推进2027年估价调整前，应审慎评估其对整体经济的宏观影响。
他称，若按原计划实施新估值，政府应同步推出配套救济措施，以减轻购房者、土地所有者及企业的负担。
私营部门认为，虽然更新官方估价长期有助于增加政府收入，但在楼市下行期贸然推进，恐将加剧市场放缓并削弱相关产业的信心。
目前，开发商正敦促政策制定者不要将此次计划中的重估视为例行行政更新，警告称这或将成为仍在挣扎复苏的市场面临的一次重大成本冲击。
来源：《民族报》编辑团队
