2026年上半年，泰国外籍公寓需求整体走弱，但俄罗斯公民购房量大幅上升，表明市场正经历结构性转变而非全面衰退。
房地产信息中心（REIC）数据显示，外籍人士公寓产权转让总量为6,533套，较去年同期下降8.8%。
转让总金额达282.67亿泰铢，同比仅小幅下滑1.5%。尽管整体数据呈现放缓趋势，但不同国籍和地区的需求走势差异显著。
中国仍是最大市场但需求减弱
中国籍买家以68.74亿泰铢的转让金额继续位居外籍买家榜首。
然而，该数据较2025年同期骤降27.7%，表明尽管中国仍居领先地位，但其购买力已失去增长动能。
曼谷和春武里府继续成为中国买家的主要目的地，得益于当地完善的居住、商业和旅游市场。
若放缓趋势持续，高度依赖中国需求的楼盘和项目将面临更大压力。市场当前的核心问题已非中国买家是否仍对泰国保持兴趣，而是其购买力何时能恢复至以往水平。
俄罗斯转让金额激增75.9%
俄罗斯需求逆势上扬，公寓转让金额同比大幅增长75.9%，达到36.03亿泰铢。
在全外籍公寓转让金额整体下滑1.5%的背景下，这一增幅尤为引人注目。
俄罗斯购房需求主要集中在普吉府和春武里府，这两个市场与旅游业联系紧密。普吉府是国际知名的旅游目的地，而春武里府则涵盖芭提雅及东部经济走廊相关区域。
这一激增表明，俄罗斯买家正成为外籍需求中日益重要的来源，且投资重心正更多转向曼谷之外的旅游度假型物业。
缅甸需求仍聚焦曼谷
2026年上半年，缅甸籍公寓转让金额为24.57亿泰铢，较去年同期下降16.2%。
尽管出现下滑，缅甸仍是按转让金额计算的主要外籍市场之一。与集中在普吉府和春武里府的俄罗斯需求不同，缅甸买家的购房活动仍主要聚焦曼谷。
这种选址差异表明，外籍买家不能被视为单一整体。部分群体主要受旅游业吸引，而另一些群体则因居住、商业或生活方式需求集中于曼谷。
外籍市场按国籍与地点发生转变
综合数据显示，泰国并非单纯流失外籍公寓买家，而是市场正受国籍结构、购买力及偏好地点的变化所重塑。
中国仍是最大外籍市场，但转让金额大幅下滑；缅甸需求同样下降，而俄罗斯转让金额则飙升近76%。
曼谷和春武里府在外籍买家市场中仍扮演核心角色，但俄罗斯在普吉府和春武里府需求的增长，正使外国投资的地理分布更加多元化。
对于房地产开发商而言，将公寓广泛营销给“外籍买家”的策略可能已不足够。在规划项目和制定销售策略时，国籍、购房目的及偏好目的地正变得越来越重要。
上半年数据显示，中国继续主导市场，但俄罗斯正成为增速最快的细分市场之一。泰国外籍公寓市场或正步入一个由买家更替、地点迁移和需求碎片化特征明显的新阶段。
文/The Nation编辑团队
