尽管曼谷写字楼市场已有160万平方米的空置面积，但预计2026年第四季度将有11.9万平方米的新增供应入市，市场面临新一轮供应压力。
One Bangkok Tower 2和Summit Tower的竣工将进一步加剧入住率压力，因为新项目正与现有楼宇争夺租户。在业主仍需提供具有竞争力的租赁条款、且企业对选址日益挑剔的背景下，新增供应进一步增加了市场负担。
Knight Frank Chartered（Thailand）Co., Ltd. 合伙人、执行董事兼办公楼代理部负责人Panya Jenkitvathanalert表示，在大量新增供应涌入后，市场在第三季度开始趋于稳定。然而，全面复苏尚需时日，需求主要集中在能提供租户所需品质和功能性的楼宇。
整体入住率环比微升0.1%至76.4%，仍低于83%的十年平均水平。平均要价租金维持在每月每平方米858泰铢，表明需求改善尚不足以支撑市场整体租金显著上涨。
新建楼宇抢占需求，其他物业流失租户
新建物业与市场其余部分之间的分化凸显了复苏的局限性。BTS Visionary Park、Cloud 11、One Origin和AIA Connect在第三季度共增加占用面积6.6万平方米，而市场其余部分净减少约1.6万平方米。
“需求并未消失，但租户正变得更加挑剔，”Panya表示，”能满足其品质要求的新建楼宇比旧物业更能有效吸引租户。”
总吸纳量达到10.9万平方米，租户退租面积为5.9万平方米。报告显示净吸纳量为5.1万平方米，低于前一季度的6.9万平方米。中央商务区（CBD）以外的区域贡献了4.9万平方米的净吸纳量，而CBD内部仅2,000万平方米，反映出城市传统核心商业区以外新项目对市场的拉动作用。
对业主而言，挑战不仅在于寻找更多租户，楼宇还需在成本控制与空间使用效率方面脱颖而出，以吸引正在重新评估办公策略的企业。
租户保有谈判空间
高空置率继续赋予租户在租赁条款上的议价能力，包括租金折扣、免租期、额外激励措施以及装修补贴。
这些优惠条件可能与名义租金同等重要，因为企业会评估租期内总成本。因此，对业主而言，保住入住率和限制空置面积可能优先于争取短期租金上涨。
不同等级楼宇表现各异。A级写字楼入住率上升1.6%至79%，平均要价租金上涨0.3%至每月每平方米1,271泰铢。B级写字楼入住率下降0.6%至73%，尽管要价租金上涨0.7%至每月每平方米869泰铢。C级写字楼入住率上升0.4%至80%，租金微涨0.1%至每月每平方米545泰铢。
企业控制成本之际新供应入市
继AIA Connect竣工新增5.35万平方米办公空间后，曼谷总办公楼存量环比增长0.8%至682万平方米，期间无楼宇退出市场。环境认证办公空间面积增长1.8%至303万平方米，占总供应量的44%，凸显绿色建筑的日益重要地位。
预计第四季度新增供应需时间寻找租户，同时需与大量现有空置面积竞争。此外，Boonmitr Silom和Project O项目竣工时间已推迟至2027年。
经济增速放缓也在影响租赁决策。泰国2026年第二季度GDP同比增长1.9%，低于第一季度的2.8%；经季节调整后，经济环比收缩0.2%。在此背景下，企业更倾向于通过控制成本、搬迁或合并办公场所来优化支出，而非因业务增长扩张空间。
反映未来三个月信心的前瞻指数因旅游旺季预期及政府措施上升至50.8，但断言该改善将转化为广泛办公扩张仍言之过早。
外围商业区表现走强
新建楼宇和竞争性租金助力非CBD区域吸引需求，但各区域表现不一。非CBD区域平均要价租金环比上涨0.5%至每月每平方米699泰铢，入住率提升0.2个百分点至78%。
Phahonyothin-Vibhavadi区域入住率提升5.1个百分点至80%，租金上涨0.6%至每月每平方米724泰铢；Bang Na-Srinagarindra区域入住率提升3.5个百分点至69%，租金上涨0.3%至每月每平方米690泰铢。
Phetchaburi-Rama IX-Ratchada区域表现不同，要价租金上涨0.7%至每月每平方米733泰铢，但入住率下降3.7个百分点至78%，部分原因是AIA Connect以30%的初始入住率进入市场。
“非CBD位置通过新楼宇和有竞争力的租金吸引需求，但这并不意味着所有区域将以相同速度增长，”Panya表示，”每栋新楼宇仍需时间建立租户基础。”
CBD内部平均要价租金下降0.4%至每月每平方米976泰铢，入住率基本持平于75%。Phloen Chit-Chit Lom-Wireless Road区域租金下降1.1%至每月每平方米1,063泰铢，但入住率提升1.1个百分点至76%。Nana-Asok-Phrom Phong区域租金维持在每月每平方米903泰铢，入住率降至79%；Silom-Sathon-Rama IV区域租金持平于每月每平方米1,017泰铢，入住率回落至74%。
2027年起供应放缓或缓解压力
2027年起新增竣工量减少可能为市场吸收空置空间提供更多时间，但现有空置规模意味着复苏可能是渐进式的。
“长期前景开始显现积极信号，2031年前计划入市的办公供应面积降至53万平方米，”Panya表示，”其中约54%正在建设中。2026年后，新增供应预计年均8.2万平方米。”
“2027年新增供应为5万平方米，目前暂无2028年竣工项目计划。”
Panya指出，开发节奏放缓将缓解部分竞争压力，但减少160万平方米空置仍需持续吸纳。当前首要考验是第四季度11.9万平方米供应入市，此后复苏速度将取决于整体经济环境及企业扩张能力，而非仅在楼宇间搬迁或整合现有空间。
