经济放缓与楼市竞争加剧背景下，新房开发商正加速推进促销活动，提供折扣、赠品及附加优惠。这包括直接降价、过户日费用补贴以及全包式免费附加项目，旨在促使买家尽快做出购买决策并加速成交。受此直接影响，二手房市场同样承压，买家日益倾向于对比新房与二手房的性价比。为增强竞争力并加速去化库存，大量二手房业主与中介不得不密切关注新房市场动向，并相应调低报价。这一态势表明，楼市竞争已不仅局限于新房开发商，二手房卖家同样面临巨大压力，必须根据市场状况及依然脆弱的购买力合理定价。
【信贷收紧拖累新房与二手房市场】
泰国房地产协会主席 Pornnarit Chounchaisit 指出，2026年下半年楼市依然疲弱，若政府不推出支持措施，形势可能进一步恶化。他认为新房与二手房市场处境相似，均高度依赖金融机构，且面临同样严格的信贷条件。尽管两端市场需求仍在，但因买家购买力不足或收入难以匹配该价位房屋，抵押贷款申请常被拒批。两端市场都在通过折扣和优惠活动加速去库存，并共享过户与抵押登记费减免的红利。主要区别在于二手房房龄较老，但在地段选择上具备一定优势。在家庭债务高企、购买力严重削弱及金融机构不放贷的背景下，两端市场不可避免受到相同风险因素的冲击。
泰国公寓协会名誉主席 Prasert Taedullayasatit 表示，2026年下半年楼市将维持低迷，曼谷及周边省份待售库存价值超1.3万亿泰铢，规模超20万套。政府政策的延续是积极因素，开发商则推迟新项目发售，转而通过免过户费、送全包附加项目等方式促销。即使过户和抵押登记费降低，促销活动仍折射出购买力疲软，民众因经济信心不足而犹豫不决。最大障碍仍是金融机构严格的信贷审批，对新房和二手房市场影响程度相当。
【下半年或略有好转，但拒贷率居高不下】
泰国房屋商业协会主席 Soonthorn Sathaporn 表示，2026年下半年楼市可能较上半年略有好转，但复苏将较为缓慢。积极因素包括政府延续减免过户与抵押登记费，以及泰央行放宽贷款价值比（LTV）规定，一定程度上减轻买家财务负担并促使决策。另一利好是政府将对700万泰铢以下房源的过户与抵押登记费降至0.01%。房地产信息中心（REIC）数据显示，2026年第一季度全国住宅过户量达72,583套，同比增长11.2%；过户总额1,871.82亿泰铢，增长3.1%，显示需求仍在，但买家更倾向匹配自身购买力的价位。然而负面因素权重依然不小，包括经济复苏缓慢、家庭债务高企及购买力脆弱。最重要的是商业银行放贷依然严格。协会调查显示，2025年零售贷款拒贷率约40%，2026年上半年维持在同一水平。这清晰表明泰国楼市核心问题并非缺乏需求，而是融资受阻。除非信贷瓶颈得以解决，否则即便出台刺激政策，市场复苏也将受限。
【新房价格向二手房靠拢】
价格竞争是市场常态。大量开发商积压前期库存，需通过降价、免过户费、赠家具及利息补贴等方式加速成交。结果导致众多项目新房净价已接近二手房水平。这冲击了二手房市场，当价差缩小时，部分消费者更倾向选择带质量保障和促销套餐的新房。不过二手房在城市地段、土地面积及单位实用空间价值上仍有优势。REIC数据显示，2026年第一季度二手房过户占比约67%，新房约33%。
【经济压力推高二手房供应】
房地产销售与营销协会（RESAM）主席 Wasan Kongchan 指出，2025年全国新房与二手房过户总量为31万套，远低于疫情前近40万套的水平。其中新房占38%，二手房占62%。二手房占比上升反映经济压力促使更多业主挂牌售房，而新房量减少。2024年二手市场仅12万套，仅一年后2025年累积库存升至22万至23万套，折射出经济严重放缓及售房者增多。家庭债务、高生活成本、经济停滞及信贷收紧是一年内激增超10万套二手房的主因。新房市场同样承压，开发商正稳步减少新盘推出，年发售量从超10万套降至5万套左右。新房库存21万套，去化需4至5年；二手房库存因价格更低且可谈价（降幅可达50%），去化需2年。2026年第一季度过户约3.3万套。
【新房降价倒逼二手房跟跌】
Wasan 补充，经济严重放缓促使新房市场平均降价10%至30%，并推出“四年免月供”等大型活动及免过户费。例如府邸400万泰铢的独立屋降价100万泰铢，策略类似电动汽车促销。这迫使二手房卖家跟进并密切监控新房市场。一旦新房降价，二手房即便原价已低20%至30%也不得不跟进，若需修缮则需再降至少50%。
【供应过热区域与购房风险】
新房需重点监控的过热及风险区域包括曼谷周边的大城、北揽、佛统府，以及东部的龙仔厝和北柳府。单价100万至200万泰铢且供应过剩的公寓地段（如提瓦讪-暖召区）风险最高，一年内平均跌幅达8.3%。二手房风险主要分三类：（1）物理与灾害风险（洪涝、沉降）；（2）生活风险（严重拥堵、偏远）；（3）价格下跌或未来转售困难风险。
来源：Thansettakij
作者：Paranee Khotchaporn
