越南正准备出台严格规定，禁止外国人购买独栋住宅、别墅和联排别墅，仅允许外国人拥有公寓。随着房价升至居民中位收入19倍以上，购房对许多居民而言已远超承受能力。
该措施旨在抑制房地产投机、降温过热的房地产市场，但可能影响高端住宅市场，并可能促使外国投资者设法规避法律。
越南提议对住房法律进行重大修订，取消外国人在获批开发项目中购买带土地住宅的权利，涉及独栋住宅、别墅和联排别墅。根据拟议规则，外国买家将仅保留在住宅建筑中购买并拥有公寓的权利。
该法案拟由越南国会于10月17日至11月20日期间审议。若获通过，拟于2027年3月1日生效。
此举符合越南共产党于7月28日通过的第21号决议。该决议重申“土地由人民集体所有，国家作为所有者代表”的原则，并明确禁止土地私有化，禁止外国人以任何形式获得土地使用权转让，但旅居海外的越南人除外。
越南政府认为，房地产投机和囤地正在扭曲房地产市场，推动房价超出居民购买力，并加剧不平等。随着越南经济快速增长，住房价格已升至居民中位收入19倍以上，购房对许多人而言越来越困难。
政府认为，房地产投机是“市场操纵者玩的游戏”，不仅扩大贫富差距，还会分散用于生产、创新和创造真实价值经济活动的资源。
根据法案，外国人将仅被允许购买公寓，且每栋建筑中外国人拥有的住宅单元比例不得超过总数的30%。外国人购房产权期限最长为50年，在特定条件下可延长最长50年。
在涉及国家安全和国防的敏感区域，外国购房者仍将被禁止购房。
这些措施可能冲击高端房产市场，尤其是别墅和海滨度假屋。此类房产通常受到寻求自用度假或向游客出租的外国买家青睐。
Avison Young 越南和柬埔寨区域首席执行官 David Jackson 警告，更严格的限制可能促使外国买家通过代理人、公司或授权委托书等方式持有房产。此类安排存在法律纠纷风险，并可能使房产市场更加不透明。
与此同时，专家认为，这些措施可能使外国需求从带土地住宅转向公寓市场。公寓市场部分地区已出现供应过剩，而国内对可负担住房的需求仍然旺盛。
越南建设部数据显示，自2023年《住房法》生效以来，外国人已购买1519套住宅。若计入此前购房，总量估计超过6000套。
APFL Partners律师事务所的Tran Long认为，对于已经合法拥有带土地住宅的外国人，政府可能推出过渡性条款保护既有权利，而不会要求所有者出售其合法持有的房产。
若该立法获得批准，将标志着越南房地产政策的重大转变。自2014年以来，越南一直允许外国人购买公寓以及带土地住宅。此次调整反映政府试图遏制房地产投机，并将保障本国公民住房需求置于向外国资本开放房地产市场之前。
