三大行业协会指出，要在政府与银行行动下重振房地产市场，须解决五大重大挑战：为新世代购房者释放房贷空间、推广节能住宅、发展能够抵御自然灾害的城市基础设施、规范外国人购房与租赁交易，以及建设更具韧性的社区。它们希望政府措施能够恢复购买力。与此同时，自2027年起，房屋与公寓博览会将改为每年举办一次。今年晚些时候将举办大型展会，预计参展项目超过1000个，目标销售额超过100亿泰铢。 房地产市场正接近转折点。购买力问题已不再只是“房价过高”，而是延伸至信贷可得性、消费者行为变化、必须抵御自然灾害的城市基础设施、可持续性以及社区管理。在此背景下，三大主要行业协会——住房商业协会、泰国公寓协会和泰国房地产协会——联合向政府和银行提交建议，并计划通过第50届房屋与公寓博览会刺激市场，希望在2026年收官阶段推动市场回暖。 释放房贷成为主要挑战。Sunthorn Sathaporn，住房商业协会会长，认为重振市场的关键之一，是让民众能够以符合经济环境和现代工作模式的方式获得房贷。主要问题在于，传统收入评估体系可能已无法反映劳动力结构的变化。对于年轻人和Z世代尤为明显，他们可能以自由职业者、在线卖家、内容创作者或YouTuber等方式谋生，没有像受薪员工那样稳定的收入或工资单。因此，协会建议评估方式从依赖“收入证明文件”转向依据借款人实际收入，以更准确判断其还款能力。另一项建议机制是按揭担保计划，由国家金融机构对产生收入的物业贷款提供部分担保，以缓解中小企业和特定借款人面临的信贷约束。还有建议从固定利率定价转向基于风险的定价，根据借款人风险状况设定利率。原则上，信用记录良好、风险较低的借款人应获得较低利率；风险较高但仍有资格获贷者可能支付较高利率，使贷款定价反映实际风险。 泰国公寓协会会长Pitipat Preedanont指出，按揭拒贷率上升正在削弱需求。问题不仅是潜在买家不足，也是其借贷能力受限。目前按揭拒贷率估计超过50%，反映出购房意愿与获得融资能力之间的差距。当买家无法获得贷款时，仅靠促销或降价未必足以将需求转化为完成产权转移。泰国公寓协会希望财政部考虑恢复首套房措施，通过激励帮助泰国人拥有住房。因此，挑战不仅是刺激购买力，还要确保购买力能够转化为成功的按揭申请和产权转移。 绿色住宅正从趋势变为降低居住成本的方式。房地产行业还希望推动绿色金融，将节能住宅从纯粹的环境议题转向“居住成本”议题。Sunthorn建议政府支持降低能耗的住宅设计。被动式设计利用自然通风和采光，可帮助降低至少12%的能耗成本；主动式设计和可再生能源最高可带来25%的节省。按照行业建议，安装屋顶太阳能板或额外发电系统可将能耗成本降低多达50%。关键是在整个流程中建立绿色融资，既覆盖开发商的前期融资，也覆盖购房者的后续融资，使向节能住宅转型的成本不会完全由消费者或开发商单独承担。 自然灾害成为房地产行业挑战。随着气候条件和自然灾害成为直接影响生活质量的风险，房地产行业认为，未来开发不能再脱离“城市基础设施”。一个关键问题是，曼谷及周边府是否会继续作为主要城市中心。如果是，政府需要系统性地规划自然灾害应对，尤其是洪灾。相关建议从单个项目扩展到国家层面，包括考虑荷兰三角洲模式或威尼斯防洪系统等大型水管理系统，再将其纳入城市规划和预算分配。在明确基础设施规划后，私营部门可通过韧性设计加以落实，使住宅区和公寓更能应对紧急情况，例如在项目中设置滞洪区或调蓄区。这意味着未来住宅的竞争可能不仅取决于地段和价格，还取决于其抵御不确定性的能力。 在代持问题升级前规范外国人购买和租赁。三大协会认同的另一项议题是规范外国人购房和租赁。私营部门建议审查外国人税收结构，认为其税率不一定要与泰国人相同，并希望将公寓购买和长期租赁纳入更透明的体系。主要目标是减少代持房产，即由他人代为持有房产的现象。这一问题既需要立法，也需要有效监管。行业还建议将向外国人征收的税收用于支持弱势群体，包括低收入泰国人和老年人。 住宅小区管理机构：从“看门人”到“危机响应中心”。售后物业管理也是被提出的问题。房屋相关责任并不因产权转移而结束，公共区域和居民生活质量仍需持续维护。Sunthorn建议推进内政部相关附属法规，明确住宅小区法人的设立，并强化社区自我管理事务的能力。若开发商无法设立管理机构，居民可自行设立；同时要求开发商承担规定比例的基础设施维护成本。若居民也无法设立，地方行政组织可接管责任。除此之外，住宅小区管理机构还可成为紧急情况下的社区协调中心，包括洪灾、灾害或影响大量居民的事件，使其角色从维护公共区域扩展为建设“能够应对危机的社区”的重要机制。 房屋与公寓博览会将改为每年一次。泰国房地产协会会长Pornnarit Chounchaisit表示，除结构性建议外，三大协会还准备通过市场机制，利用第50届房屋与公寓博览会直接刺激购买力。该展会以提供最全面选择为主题，覆盖不同区域、地段和价格区间，将汇集超过1000个项目，定于2026年10月29日至11月1日在诗丽吉王后国家会议中心8号展馆地下一层举行。展会将被打造为绿色博览会，将购房与生活质量、节能和可持续发展联系起来，并汇聚全国开发商、金融机构和住房创新成果。今年的目标是活动期间销售超过100亿泰铢，并力争实现较上年销售增长。自2027年起，三大协会计划每年举办一次房屋与公寓博览会，因为新推出项目数量下降，且主要由大型公司推出。小型公司推出的项目更少，融资也更困难。若举办过于频繁，参展项目和参与企业都会减少。 从“卖楼会”到重振整个体系。综合三大协会的建议可见，房地产行业面临的挑战并不局限于销售，而是涵盖信贷、购买力、能源、城市基础设施、税收、社区以及抵御自然灾害的能力。因此，私营部门希望政府提供的不仅是短期刺激，而是重新设计“房地产生态系统”，以反映消费者行为变化和未来风险。如果人们想买房却无法借贷，如果节能住宅无法获得融资，如果城市扩张但基础设施不足，如果项目有房屋却缺乏社区维护机制，那么市场的问题可能不是“需求不足”，而是体系无法将需求支撑到完成。这可能是房地产市场从2026年过渡到2027年面临的最大挑战：不仅是让人们重新买房，而是让他们能够买到房、住得下，并可持续地享有良好生活质量。记者：Bussakorn Phusae。
