泰国针对外国公寓买家的可续期长期居留签证计划不太可能成为吸引海外投资的决定性因素。据一位房地产市场专家称，投资决策更多由生活方式、教育和监管清晰度驱动。
在线房产平台Fazwaz的首席财务官Laurent Richer表示，签证政策起到的作用是“赋能”而非“核心激励”。
“长期签证可以支持市场，但不是主要驱动力。外国买家优先考虑生活方式、教育和稳定性。他补充道，对外国所有权规则的改革，特别是公寓49%的永久产权配额，将对投资决策产生更大影响。”
作为更广泛刺激旅游业和房地产行业努力的一部分，泰国允许购买价值至少300万泰铢公寓的外国买家申请可续期的一年期签证。
然而，房地产市场正面临近三十年来最缓慢的增长，全国约有40万套住宅库存积压，风险水平自1997年亚洲金融危机以来从未见过。
Richer表示，大量未售出库存集中在曼谷，特别是500万至1000万泰铢价格区间，反映出在经济逆风下国内需求疲软。
咨询公司CBRE在2026年1月的预测指出，曼谷的新公寓项目发布量将继续下降，今年将低于4万套，到2027年将进一步降至约2万套。
尽管中东地缘政治紧张，Richer指出，来自该地区的高净值投资者更倾向于欧洲和澳大利亚等监管框架更可预测的市场。
“投资者正在欧洲或澳大利亚扩展其投资组合以求稳定。一些人因税收优势仍留在迪拜。泰国被视为多元化选择，而非核心投资目的地，”他强调道。
他补充说，更清晰的关于所有权、转让和继承的规则对于吸引更多外国资本至关重要，特别是对于那些优先考虑透明度的中东投资者。
相比之下，由于政治不稳定，来自缅甸等邻国的需求有所上升，促使买家将资产转移到泰国房地产市场。
Richer还解释说，房地产市场也包含外国需求。2025年，85%的公寓转让由国内买家完成，而外国买家占15%。
“当我们看这15%的外国人时，这部分实际上更具韧性。过去几年，我们确实看到外国买家购买的公寓数量有所增长，虽然在价值上增长较少，”他指出。
