根据萨维尔（Savills）的最新报告，随着核心地段土地成本上涨、特色开发项目的兴起以及富裕买家的需求支撑，曼谷顶级豪宅的价格在未来可能突破每平方米100万泰铢。萨维尔（泰国）市场研究与公共关系高级总监 Phattarachai Taweewong 指出，这一价格潜力的转变主要集中在具有高潜力区域的“终极阶层”细分市场，而非整个公寓市场。这一预测正值泰国品牌住宅板块（包括与国际品牌及其服务标准相关的住宅）扩张至约2200亿泰铢市场规模之际。
**核心地段推动开发成本上升**
伦披尼（Lumphini）、朗宣（Langsuan）和萨拉辛（Sarasin）区域正吸引新楼盘推出及现有项目的重新营销。由于毗邻商业和生活区、土地稀缺以及高端项目选择有限，开发成本不断增加，竞争愈发激烈。相关活动包括 NIMIT Lumpini Park North 的重新推出、CG Capital 在朗宣的高端开发项目、Capella Residences 以及 Sansiri 在萨拉辛区的高端公寓项目。开发商日益需要提供超越地址和设施的增值服务。富裕买家不仅重视拥有权的声望，更看重隐私性、品牌声誉、服务质量以及独特的居住体验。国际品牌正深入参与从设计理念到服务标准及住户关系的各个环节，帮助开发商凸显项目差异化。
**高端住宅销售凸显优质需求**
Bangkok Upper House 品牌住宅是该品牌全球首个住宅开发项目，在开盘六个月内销售额突破100亿泰铢，部分单位单价超过85万泰铢/平方米。这一表现展示了市场对结合成熟品牌、核心地段和高标准住宅的开发项目的需求。由 CG Capital 与洲际酒店集团（IHG Hotels & Resorts）合作开发并于2025年底推出的 InterContinental Residences Bangkok Asoke 也吸引了持续的关注，据报道销售业绩强劲。这些开发项目反映了市场越来越关注居住在物业中的体验，而不仅仅是其位置和设施。
**瑰丽项目揭示地价压力**
由 SC Asset 与东京亭蒙集团（Tokyo Tatemono Group）共同开发的 Rosewood Residences Bangkok 是该品牌在东南亚的首个住宅项目。瑰丽酒店描述该开发项目为分布在37层的85套私人住宅，强调隐私性和尊贵感。该项目位于拉玛四世路的前 Sri Fuang Foon 大楼旧址。据报道，这块面积为0.3948公顷的地块在2024年以超过350万泰铢/平方瓦（约合87.5万泰铢/平方米）的价格出售，总价值超过35亿泰铢。萨维尔估计，该开发项目的售价可能超过55万泰铢/平方米。如此高昂的土地成本增加了通过建筑设计、品牌信誉、有限的单位数量以及酒店式服务来创造额外价值的压力。买家是否继续接受溢价，取决于他们将这些特色附加于额外成本之上的价值认同。
**泰国品牌住宅市场达18801套单位**
泰国在亚太地区已完工的品牌住宅项目数量最多，且在开发项目数量上跻身全球前十。萨维尔预计累计供应量约为18801套单位，价值约2200亿泰铢。预计到2026年将新推出约650套单位用于销售，较上年增长约32%，曼谷和普吉岛仍将是主要增长市场。然而，品牌住宅并非局限于最高价位段。定价在15万至24.9999万泰铢/平方米的高端项目占供应份额最大，约为42%；定价在10万至14.9999万泰铢/平方米的奢华（Upscale）细分市场约占23%。这些数据表明，品牌化也是区分顶级豪宅以下档次物业的一种方式。开发商必须将所选品牌与销售价格、目标买家群体及预期的居住体验相匹配。
**区域管线显示至2032年的增长潜力**
萨维尔全球住宅开发咨询报告指出，亚太地区在全球已完工品牌住宅项目中的份额约为23%。预计到2032年，该地区还将交付187个项目，增长约97%。同期泰国的项目数量预计将增长152%。未来的增长不仅依赖于成熟市场，还依赖于向新国家和城市的扩张，以及更广泛的品牌和开发格式组合。财富积累提供了另一个需求来源。过去十年，全球亿万富翁持有的资产价值增长了121%，高净值和超高净值人士正成为日益重要的买家。来自亚洲内部的需求正在扩大客户基础，并减少了对区域外买家的依赖。
**普吉岛吸引度假屋及投资买家**
普吉岛的国际旅游形象支持泰国及外国度假屋买家的需求，兴趣也正延伸至春武里和 Hua Hin。海滩位置、度假村式生活和公认的服务标准吸引了寻求个人使用和长期所有权的购房者。然而，投资案例不仅仅取决于目的地的受欢迎程度。实际租赁需求、管理成本、季节性波动以及每个项目的条款也需要考虑。
**31%的价格溢价并非保证回报**
萨维尔估计，品牌住宅相对于同档次非品牌豪华物业的平均售价溢价约为31%。但这种溢价并不能保证投资回报或每个项目的成功。位置、设计质量、品牌信誉、购买力以及开盘时的市场状况都影响着买家的支付意愿。同样，较高的标价并不必然转化为较高的成交价格。富裕买家群体有限，使得市场消化新供应的能力成为关键考量因素。那些提供独特位置、设计和服务的开发项目可能维持溢价；而那些价格高于买家价值感知的开发项目，在长期内可能面临销售困难。随着国际品牌和稀缺核心地段竞争的加剧，开发商面临着一大挑战：除了打造奢华形象外，如何将品牌声誉转化为实际销售，并通过住户看重的服务和体验来保持长期资产价值。
来源：Krungthep Turakij
作者：Bussakorn Phusae
