根据凯基证券经济研究中心（SCB EIC）《2026年房地产调查》，泰国房地产市场仅处于有限复苏阶段。脆弱的购买力、高昂的生活成本、居高不下的房价以及严格的贷款标准持续抑制消费需求。调查显示，许多潜在购房者仍对市场持观望态度，推迟购房决策，以评估经济前景及自身财务状况。
尽管房地产市场可能因低基数效应、过户及抵押登记费减半政策到期前的加速交易，以及开发商的促销活动而获得短期支撑，但SCB EIC预计2026年市场将大致持平或仅实现温和增长。中期复苏进程预计仍将缓慢。
1. 超半数受访者五年内无购房计划
需求疲软最明显的信号是，56%的受访者表示未来五年内没有购房计划。该比例较上年有所上升，也是该调查开展四年来的最高纪录。这一放缓趋势并非仅限于低收入家庭，月收入超过10万泰铢的消费者中推迟购房的比例也有所增加。在仍有购房计划的受访者中，更多人预期将在未来三到五年内置业，而非今年，反映出对经济和自身财务持观望态度。短期内，低基数效应以及购房者在过户及抵押登记费（针对700万泰铢以下房产为0.01%）政策到期前的加速过户，为市场提供了支撑。此外，二手房市场预计将发挥更大作用。因此，2026年的市场可能避免大幅萎缩，但复苏更可能表现为市场企稳，而非重回强劲增长。
2. 信贷收紧成为购房的另一大障碍
即使在有购房意向的消费者中，获得房贷正成为日益重要的制约因素。调查显示，对房贷申请可能被拒感到担忧的受访者比例略有上升。在月收入不超过5万泰铢的消费者中担忧情绪尤为突出，其中许多人正关注售价在500万泰铢及以下的房产。这一趋势与银行维持严格放贷标准、存量不良房贷居高不下相一致。虽然大多数现有借款人仍能按时还款，但对其未来还款能力的担忧有所增加。市场的关键问题正从人们是否想买房子，转变为想买房子的人能否获得融资。
3. 需求向300万泰铢以下房产转移
购买力脆弱的另一个信号是购房预算的下移。大部分需求仍集中在500万泰铢以下，但售价300万泰铢及以下的房产关注度显著上升，尤其是在月收入不超过3万泰铢的消费者群体中。该群体也面临相对较高的房贷拒批风险。较低的预算不仅反映了消费者对价格较低的偏好，更表明在经济复苏尚未完成、房价高企的背景下，消费者正根据减弱的购买力调整预期。需求也正日益由刚性住宅需求驱动，尤其是首次购房者。购买第二套住房、投资性房产或出租单元的买家比例下降，表明家庭正将居住刚需置于投资之上。
4. 新房价格高企，二手房竞争力增强
随着新房价格居高不下且房贷审批趋严，二手房正吸引更多关注。调查显示，各类型及价格段的二手房关注度均较上年上升，主要原因是其价格相较于新建房源更具优势。特别是市郊地段的二手联排别墅表现突出，因其价格通常低于同区域的新建联排别墅，且仍能便捷通达曼谷市中心。供应方面预计也将增加，尤其是300万泰铢以下价位的房产，涵盖曼谷及周边府的公寓和联排别墅，以及外府的独立屋。约三分之一的现有房主计划在未来五年内出售房产，主要动机为降低维护成本及置换现金或其他投资。这意味着二手房市场预计将同时面临需求上升与供应增加，有望在房地产复苏的下一阶段发挥更关键的作用。
5. 租房仍是刚需，但部分租户正搬离或置换
租房仍是无力购房人群的重要选择，尽管经济压力也在波及租赁市场。目前租房人口比例较前两年略有下降，主要集中于尚未购房的租户群体。部分人为减少开支已停止租房搬回与家属同住，另一些人则因开发商推出促销去化库存而从租房转向购房。然而，资金不足仍是人们选择租房的主因，引用该原因的比例较两年前略有上升。这一问题在月收入不超过3万泰铢的人群中尤为明显，该群体占当前租户的一半以上。因此租赁市场呈现两极分化：它仍是无法获得房贷人群的必需选择，但部分区域（尤其是曼谷市中心及主要交通干线沿线）租金上涨正加剧家庭财务压力。部分租户为保留流动性，可能从曼谷内城区迁往租金较低的郊区或周边府。
2026至2027年楼市复苏仍不彻底
综合上述五大信号来看，泰国房地产市场短期内难言强势复苏，预计中长期内将逐步改善。SCB EIC建议，开发商应以购买力将持续受限为前提制定策略。在新项目推出方面应持谨慎态度，尤其是在竞争激烈的地段或库存积压较多的区域。开发商还需加速库存管理，在对抗低价二手房的竞争时，更加聚焦性价比。对于有真实需求且还款能力充足的购房者而言，短期或许存在机遇，尤其是针对售价700万泰铢以下的房产。支持因素包括符合条件的房产可减免过户及抵押登记费、预计至少持续至2027年中的贷款价值比政策放宽、相对较低的利率以及开发商折扣。但购房者仍应考量二手房市场，其高供应且可能持续上升的态势可提供更多选择，并有助于抑制房价上行压力。对于暂不具备财务实力但有意购房的人群，在经济不确定性持续期间，租房或先租后买仍是保留流动性和财务灵活性的可行方案。不过，租户需密切关注高需求区域的租金上涨，并可能日益考虑迁往曼谷外围或租金更亲民的周边府。
来源：Krungthep Turakij
作者：Bussakorn Phusae
