泰国领先零售与地产集团正斥资数百亿泰铢，将老化购物中心改造为集生活方式、文化与美食于一体的地标，使曼谷步入新一轮商业地产角逐。随着新轨道交通线路开通、城市扩张及地价攀升，核心地段的争夺日趋白热化。
最新投资浪潮表明，商场已不再被视为单纯的零售资产，而是被重新定位为区域枢纽，旨在吸引客流、带动周边住宅与办公项目、提升区域地价并重塑街区形象。竞争亦受消费者行为变化驱动，运营商正超越传统购物空间，转向打造文化枢纽、健康养生区、绿地公园、美食目的地、亲子设施及社区体验空间，以延长顾客停留时间并刺激消费。
大型购物中心已成为曼谷及周边省份的关键地产磁石，有效带动周边建筑升值、刺激新开发项目并推高地价。这一转变折射出零售地产角色的深层变革：在当下市场，成功的商场不仅是购物场所，更是构建街区身份、捕获基建红利与住房需求的重要工具。目前，竞争在连接现有或规划轨道交通的沿线区域尤为激烈，包括蓝卡磨甲那、拉塔纳提伯、邦那、平克拉、拉差达慕及帕图姆等。
The Mall集团以超13亿泰铢巨资改造其首家蓝卡磨甲那商场，将其转型为“1981 Soul & Sold”，定位为曼谷东部的新生活方式与文化枢纽。此次改造是其43年来规模最大的一次，采用“新怀旧”概念，融合复古时尚、音乐、艺术、收藏品、创意生活产品、美食及社区活动。该策略既保留了历史资产的文化底蕴，又精准吸引了年轻消费者、收藏家与追求独特体验的客群。改造时机亦契合泰国国家铁路局橙线东段的建设进度。业内估算，蓝卡磨甲那部分地段地价约达80万至100万泰铢/莱，尤其在新商场及周边公寓项目附近。
Central Pattana（CPN）同步加速其商场转型战略，对中央商场Chain瓦塔纳、平克拉及邦那进行大刀阔斧的改造。其中最具代表性的是斥资45亿泰铢将Central Rattanathibet改造为占地超59莱的“Central Northville”综合体，定位为“曼谷北区新街区”。该项目主打泰国土首家户外灵感室内购物中心，融合亲自然设计、健康、生活方式、运动、餐饮与住宅。项目已于2026年7月3日开业，旨在辐射周边住宅区并衔接紫线、粉线等交通枢纽。此举标志着CPN正利用大型零售资产重塑整个街区生态，将商场与住房、办公、交通及生活服务深度绑定。
CPN同样对Central Bangna展开30年来最大规模改造，打造占地超50莱的全功能混合用途目的地。新邦那中央商场将整合零售、办公与住宅，依托现有ESCENT邦那公寓及未来住宅项目。零售部分改造预计于2026年第四季度完工，并引入主打高消费客群的新品牌。该项目意义在于将与The Mall集团同期入市的大型综合体形成正面交锋。邦那区凭借强劲购买力、庞大住宅覆盖圈、毗邻邦那特拉特走廊及未来交通规划，地价约30万泰铢/莱，随基建推进仍有上行空间。
中央平克拉商场亦在超17亿泰铢投资下完成30年来重大升级，以“平克拉新灵魂”概念重新定位为曼谷西部生活方式新地标，旨在巩固吞武里一侧的高端生活枢纽地位，并受惠于蓝线地铁通车及西部住房需求增长。
零售地产转型并非仅限于郊区与交通枢纽。在曼谷核心城区，TCC集团体系内的资产正转向捕捉旅游与美食消费。Berli Jucker旗下的Big C Ratchadamri超市已升级为聚焦生活方式与游客的地标，在高层增设纪念品与泰国特产区、美食区及信仰空间。其毗邻BTS奇隆站与暹罗商圈，客群庞大。拉差达慕-拉差拍宋区域地价位居曼谷前列，据报不低于300万泰铢/莱。
另一项重大转型是由Asset World Corp（AWC）主导的Phenix项目，前身是帕图姆Pantip商场。该项目估值超100亿泰铢，占地逾6.9万平方米，整合餐饮零售与批发业务，打通线上线下平台，内含200余家餐厅及米其林推荐餐饮店，构建面向消费者与创业者的餐饮生态系统。这反映了老旧零售建筑向专业目的地转型的行业趋势。橙线西段通车后，该区域交通将大幅改善。帕图姆地价目前约150万泰铢/莱，随着新轨交联通，市场预计有望逼近200万泰铢/莱。
最新一轮商场改造表明，泰国零售巨头争夺的已不仅是消费者，而是战略都市街区的未来。开发商正通过将零售、住宅、办公、交通、美食、文化与娱乐深度融合，在经济放缓背景下将商场转化为地产价值引擎。未来的地产角逐将聚焦于谁能将零售资产转化为锚定社区、掌控客流并塑造长期地标的目的地运营者。
来源：Thansettakij (https://www.thansettakij.com/real-estate/663252)
编辑团队：The Nation Editorial Team
