在曼谷拥有强劲发展潜力且备受公众关注的主要土地地段中，很少有地区能比跨过昭披耶河两岸的巴吞旺区（Phra Nakhon）和吞武里区（Thon Buri）的乍仑纳空（Charoen Nakhon）、乍伦港（Charoen Krung）和空撒（Khlong San）地区更具竞争力。
昭披耶河贯穿其中，将两岸紧密相连。如今，该地区遍布公寓项目、豪华酒店和高端购物中心。土地价格已从每平方米不足2.5万泰铢上涨至至少12.5万泰铢，最高达到25万泰铢。随着该地区投资和经济价值的持续增长，未来价格仍有进一步上涨的空间。
首先从乍仑纳空来看，该地区被视为吞武里一侧潜力最高的地段之一。其优势在于沿昭披耶河的大型滨水开发、大众交通连接以及中端到豪华住宅项目的持续增长。
支撑乍仑纳空持续增长的因素
最显着的因素是交通的明显改善，该地区与巴吞旺区的联系更加紧密。这包括道路和高速公路网络以及铁路系统。黄金线（Gold Line）通过坤敦披站（Krung Thon Buri Station）将乍仑纳空与BTS网络连接起来，使前往沙吞、是隆和素坤逸等中央商务区（CBD）的出行更加便捷。
使乍仑纳空更为人熟知的因素是ICONSIAM滨江购物中心的开业，该中心将该地区变成了一个全球性地标，吸引了游客、运营商、零售商、酒店和高端房地产项目。这导致土地价值和住房需求持续上升。
毗邻该项目的是位于ICONSIAM的木兰滨水住宅（Magnolias Waterfront Residences），高317.95米，共70层，是曼谷最高的住宅楼之一，也是当时泰国最高的建筑。
大型投资者和房地产开发商的投资使昭披耶河滨水土地日益稀缺，并推高了价格。乍仑纳空是曼谷少数仍提供滨水土地用于新开发的地区之一，但供应日益有限，这为长期价格提供了支撑，特别是对于高端公寓和混合用途项目。
吞武里一侧新商业中心的扩展
空撒-乍仑纳空地区显然已从传统的住宅和花园别墅区转变为贸易、旅游和滨水商业的新经济中心，增加了对住房和商业空间的需求。
特别是由亚洲世界集团（Asset World Corp, AWC）董事长瓦拉帕·特拉索拉特（Wallapa Traisorat）——大亨查伦家族的后裔——领导的Lhong 1919开发项目，是乍仑纳空-空撒地区靠近ICONSIAM的大型项目。该项目投资超过50亿泰铢，旨在将昭披耶河畔的历史区域振兴为世界级的目的地。
核心项目是超豪华酒店曼谷丽思卡尔顿酒店，河畔（The Ritz-Carlton Bangkok, The Riverside）。该开发项目将19世纪的历史建筑与一座20层的现代建筑相结合，设有192间客房，同时保留妈祖庙作为精神中心。
该地区还有The Jam Factory，这是一个位于旧仓库中的轻松社区购物中心，拥有绿树成荫的氛围、咖啡店、书店和画廊。此外，还有位于空撒的关帝庙，这是一座拥有200多年历史的受人尊敬的神庙。
交通十分便利。游客可以乘坐BTS是隆线到Saphan Taksin站，然后乘坐过江渡轮，或者使用黄金线，该线路从BTS坤敦披站直接连接到乍仑纳空中心和ICONSIAM购物中心。
在中长期来看，未来5-10年内，乍仑纳空凭借其滨水环境、接近CBD以及持续的基础设施建设，仍然是曼谷的强劲地段之一。它既适合居住，也适合房地产投资。
与以滨水、超级项目和豪华公寓为卖点的乍仑纳空相比，巴吞旺一侧的乍伦港-巴吞旺地区具有不同的优势。该地区的成长更多源于历史、文化和创意经济的价值，而非新的城市扩张。
巴吞旺一侧的乍伦港连接商业中心
乍伦港是泰国的第一条道路，在是隆、沙吞和素坤逸兴起之前，曾是曼谷重要的经济中心。它仍然直接连接着沙威、是隆、沙吞、耀华力和华蓝蓬等重要经济区。
主要的项目亮点是由AWC运营的ASIATIQUE The Riverfront Destination，这是一个位于乍伦港路72巷至76巷之间昭披耶河畔的大型露天滨水购物中心。
创意经济区推动乍伦港-达多诺伊-宋瓦的发展
在过去10年里，乍伦港-达多诺伊-宋瓦地区已成为画廊、咖啡馆、精品酒店、新锐主厨餐厅和设计工作室的中心。该地区被推广为曼谷的“创意经济区”，这与乍仑纳空形成了鲜明对比，因为乍伦港的增长更多是由生活方式和文化驱动，而非大型项目。
大面积地块稀缺
巴吞旺一侧有许多受保护的建筑，剩余的大面积地块有限，且存在一些规划限制，这使得从投资角度来看，新项目的开发难度高于吞武里一侧。这是一个优势，因为该地区的优质资产高度稀缺，具有很强的稀缺价值，并且在长期内往往能很好地保值。
有趣的业务包括精品酒店、高品质青年旅舍、联合办公空间、餐厅和咖啡馆、翻新的店屋以及小规模混合用途开发，特别是在达多诺伊、宋瓦、沙威和乍伦港早期区域，这些地方继续受到游客和年轻人的欢迎。
然而，虽然该地区靠近中央商务区（CBD），但交通拥堵相对严重，大众交通的便利性仍不如素坤逸或沙吞沿线的一些区域。重要的是，跳跃式发展（leapfrog development）在这里很困难。
那些期望看到类似拉玛九世路、邦纳或乍仑纳空那样的增长模式的人，在乍伦港可能看不到这种模式，因为该地区受到旧城市结构和保护要求的限制。
同时，乍伦港是一条相对较长的道路，从班拉克、沙威和达多诺伊延伸到巴吞旺和耀华力，各路段的土地价格和潜力差异很大。
总体而言，乍仑纳空的发展源于大型项目和新的城市扩张，而巴吞旺一侧的乍伦港的发展则源于土地稀缺、文化遗产和创意经济。
对于10-20年的长期投资而言，巴吞旺一侧的乍伦港类似于世界主要城市的再生老城区：价格可能不会涨得最快，但该区域很可能保值并增值，因为它无法被新创建，且具有强大的身份认同。
作者：Paranee Khotchaporn
