家庭债务创历史新高、严格的贷款标准以及人口严重放缓的致命组合，导致曼谷房地产市场严重供过于求。
预计曼谷及周边省份的积压未售住宅库存到2026年底将激增至前所未有的21.3万套，引发警告称泰国正濒临一场长期的、类似日本的空置房屋危机。
行业分析人士将 looming 的房地产积压归因于消费者购买力的严重收缩。这一下行趋势因历史高位的家庭债务、 sluggish 的经济增长以及商业银行实施的大幅收紧的贷款标准而加剧。
除了这些直接的逆风因素外，泰国人口结构的深刻变化也是罪魁祸首。出生率下降加上社会迅速老龄化，意味着作为国内房地产市场基石的劳动年龄人口正在永久性下降。
专家警告称，如果不立即采取干预措施，泰国可能面临大片废弃房产的局面，重现困扰日本数十年的著名的“空屋”（Akiya）危机。
供需严重失衡
据《Krungthep Turakij》记者 Budsakorn Phoosae 报道，泰国房地产开发商在2016年至2023年间激进地推出了新项目。
在此期间，公寓、独立屋和联排别墅以每年平均超过10万套的速度在大曼谷地区涌现。
然而，真正的市场需求未能跟上步伐，年均仅9.2万套。虽然当时的年度赤字看似微不足道，但它无声地积累成了巨大的过剩库存积压。随着经济增长放缓，这种系统性脆弱性暴露无遗。
行业数据显示，如果开发商今天完全停止所有新建设，市场将需要超过四年才能完全吸收当前的库存积压。
2023年之前，典型的去化周期仅为两年。尽管开发商已将新推出量削减近半至年均5.1万套，但去化时间的 stark 翻倍证实了市场已进入严重供过于求的状态。
买家的财务紧缩
这场危机不再仅仅是供应端的问题；国内买家已失去动能。在该地区运营的英国房地产经纪机构指出，四种不同的经济压力组合实际上使市场陷入瘫痪：
居高不下的家庭债务：消费者杠杆率仍居亚洲最高之列，严重限制了新的借贷能力。
实际工资停滞：可支配收入的增长未能跟上生活成本的上涨。
沉重的房贷管制：焦虑的银行大幅提高了贷款拒绝率。
宏观经济不确定性：广泛的财务不安全感促使家庭无限期推迟大宗购买。
因此，研究机构 SCB EIC 估计，未售住宅库存堆积如山，到2026年底将达到历史高点。
人口定时炸弹
虽然周期性的经济低迷最终会自我纠正，但泰国不断变化的人口结构提出了一个更为棘手的问题。
过去十年，15岁以下的泰国公民人数从1170万锐减至960万。相反，老年人口从840万激增至1260万。
至关重要的劳动年龄群体在2015年占人口的68%，目前已缩减至64%，预计到2040年将进一步降至仅58%。
此外，年轻一代对拥有住房的态度正在发生根本性转变。传统上被视为财务安全重要支柱的房产，现在年轻人更看重生活灵活性。
受频繁的职业变动和城市流动性的驱动，他们越来越多地选择租房而非购房，并选择将资金投入其他替代资产类别。
全球先例与前行之路
泰国的轨迹紧随更庞大全球经济中观察到的变化：
日本：超老龄化的人口结构导致超过900万套废弃的“空屋”，约占该国整个住房存量的14%。日本开发商随后被迫从投机性建设转向租赁管理和综合养老服务。
中国：严重的房地产低迷 discourages 了年轻买家，其中许多人采取了“持币观望”的态度，宁愿继承家庭房产也不进入市场。
美国：宏观经济压力使得“租购同权”或“租转售”等替代结构流行起来，以帮助消费者绕过严格的抵押贷款障碍。
对于泰国开发商而言，当务之急是通过替代融资模式积极去库存，包括租转售计划和长期租赁。从长远来看，行业必须向集成医疗服务的养老开发和多代同堂住房转型。
对于政策制定者而言，重点必须转向使租赁部门合法化并进行监管。随着传统的住房拥有梦想逐渐淡化，租房不再是一个暂时的跳板，而是泰国住房的永久未来。
《The Nation》编辑部
