泰国正面临老龄化危机和经济放缓，迫使房地产开发商从大规模量产转向高价值利基市场以求生存。
泰国房地产行业正面临一场安静但灾难性的危机，业内专家将其描述为由长期经济停滞和快速老龄化人口驱动的“慢动作海啸”。
据《曼谷商业新闻》（Krungthep Turakij）记者Busakorn Phusae[https://www.bangkokbiznews.com/business/property/1236202]报道，Kiatnakin Phatra Securities的董事总经理Pipat Luengnaruemitchai发出了警告。与1997年亚洲金融危机那种突如其来的冲击不同，Pipat警告称，泰国目前面临的是一种更为阴险的危险。
> “这就像是在不知不觉中逐渐溺水，”Pipat说道，他创造了“慢动作海啸”一词，来形容一场正悄无声息地侵蚀国家未来前景的经济浪潮。
随着国内经济增长陷入低水平、出生率 plummeting（ plummeting 在此语境下意为暴跌/骤降）以及消费者购买力严重削弱，房地产开发商被迫面对一个严峻的现实：传统的业务增长公式已不再奏效。
引擎动力耗尽
在过去的三十年里，泰国的经济模型严重依赖于一套标准脚本：大规模制造业、高-volume（高体积/大批量）出口以及充足的廉价劳动力供应。然而，那台引擎正在耗尽动力。
当全球竞争对手转向人工智能、先进技术和创新时，泰国仍受制于遗留的结构性问题，因此获得了“亚洲新病夫”这一令人沮丧的绰号。
加剧经济停滞的是一个显著的人口结构转变。泰国已进入一个死亡人数超过出生人数的时代。在生活成本飙升和抚养孩子费用增加驱动的，年轻一代推迟结婚或干脆选择不生育。
统计学家预测，在未来30年里，泰国各年龄段的人口都将缩减——唯一的例外是老年人。
这对房地产市场造成了直接打击，因为该市场历来依赖于适龄公民购买房屋和公寓。推出一个大众市场住房开发项目并看着它瞬间售罄的日子已经一去不复返了。
此外，由于不断壮大的老年群体面临严格的收入限制，对住房的基础需求不再由实际的财务承受能力所支撑。
日本蓝图
为了生存，泰国开发商正将目光投向日本，日本在大约20年前遇到了相似的人口和经济 plateau（平台期/停滞期）。
当房地产市场饱和时，日本公司通过完全改变游戏规则得以生存——放弃对产量的竞争，转而专注于创造独特的价值。
据Pipat称，泰国开发商必须紧急采用心态上的四管齐下的转变：
从产量到价值：在一个萎缩的市场中，为大众建房是一种失败的策略。未来的赢家将不再根据他们拥有的项目数量来评判，而是取决于他们有多深入地了解和服务特定的客户生活方式。
瞄准“未被充分服务”的利基市场：虽然更广泛的经济宏观数据看起来黯淡，但经济的具体领域继续逆势增长。国际学校教育、医疗保健、健康和豪华房地产等高利润领域蓬勃发展。在一个买家更少的世界里，找到正确的客户比试图抓住所有人更为关键。
转向经常性收入：为 outright sales（一次性销售）寻找新买家变得越来越困难。因此，开发商正从“建成即售”模式向“建成即管”策略转型。该行业在资产管理、长期租赁、服务式公寓和物业翻新方面看到了急剧上升，以从现有资产中确保可靠、经常性的收入。
成为区域性玩家：随着国内市场接近饱和，向快速增长的邻国经济进行区域扩张变得至关重要。泰国房地产公司再也负担不起只关注国内；他们必须学会在区域舞台上竞争。
对这一行业的最终启示远远超出了房地产领域。过去30年保证成功的商业做法已经过时。现代经济不会自动奖励最大的参与者，而是奖励那些最具适应能力的参与者。
在一个永久放缓的经济中，拒绝改变战术的人不会因为他们缺乏能力而失败——他们会失败，因为世界不再按照他们的规则行事。
