2026年前9个月，尽管曼谷公寓市场新增供应量有所上升，但泰国及海外买家购买力减弱、洪涝灾害和大量未售房源仍对市场构成压力。
Cushman & Wakefield Thailand研究与咨询主管Surachet Kongcheep表示，市场在第三季度面临的复杂挑战已不再局限于选址与价格竞争。
经济疲软拖累泰国国内购买力，而外国买家需求——特别是中国买家需求——尚未恢复。强降雨和洪涝灾害又加剧了市场不确定性。
市场压力促使部分开发商推迟原定于9月底启动的新项目，以便先评估市场环境。
部分项目转而采取软性推售，允许指定客户在第四季度正式开盘前进行早期预约，以测试需求。
Surachet表示，开发商决策正变得更趋谨慎；新项目去留不仅取决于土地供应和商业计划，还取决于购买力、环境风险以及意向客户转化为成交并进入产权过户的可能性。
前9个月新增供应量达14377套
第三季度，曼谷新开盘公寓单元达4876套，较第二季度增加逾一倍。
由此，2026年前9个月新开盘总量达到14377套，同比增长6%。
更多项目已计划于第四季度推出，全年新开盘量预计约为16000至17000套。
Surachet提醒，新增开盘量上升并不意味市场已完全恢复活力。
在买家消费仍趋谨慎的背景下，更关键的问题是开发商能否将新增供应转化为销售，并最终促成产权过户。
因此，新增开盘只是起点；开发商需要创造收入，同时避免未售库存进一步累积。
轨道通达仍是公寓需求关键因素
曼谷不断扩大的城市轨道交通网络，仍是决定公寓项目开发选址的重要因素。
多数开发商仍更青睐已运营轨道线路沿线区域，并根据距车站和中央商务区的距离调整产品形态与价格。
曼谷外圈因价格门槛更低、潜在客群更广，在承接新增供应方面发挥重要作用。
但购买力减弱正改变投资布局策略。
开发商更加聚焦已完成且具备过户条件的现房项目，或计划于年内交付的项目。
新开盘项目仍在推进，但开发商更多选择体量更小、单元数更少的项目，部分项目甚至在推向市场前先完成建设。
需求基础稳定、已有交通配套的区域，也比依赖尚未建成轨道项目支撑的区域更具吸引力。
滞销库存约值3700亿泰铢
当前最大挑战是市场已有公寓库存规模。
市场数据显示，曼谷共有超过65300套未售公寓单元，价值约3700亿泰铢。
其中，约25700套已完成建设并具备产权过户条件，约占剩余库存总量的40%。
按当前去化速度测算，在不新增项目开盘的前提下，去化现有库存可能需要2至3年。
对开发商而言，库存长期滞留会形成财务成本、维护费用，并延迟收入确认。
售价低于300万泰铢、或单价不高于10万泰铢每平方米的项目，约占剩余库存的55%。
若将单价在100001至150000泰铢每平方米的项目纳入计算，上述价格区间库存占比将升至约76%。
这些价格区间库存积聚较多，部分原因在于开发商过往年度在这些市场段推盘规模较大。
Surachet表示，当前挑战不只是新建项目，更在于将存量房源转化为实际产权过户，并在处置现有资产与安排未来投资之间取得平衡。
大众市场仍是最大细分领域
开发商仍主要关注单价不高于150000泰铢每平方米的公寓产品，因为该价格段覆盖客群广度优于高端豪宅市场。
潜在买家包括泰国本地人和外国人。
但对部分泰国本地买家而言，尤其是低价项目客户，获得住房按揭仍是一大障碍。
Surachet表示，市场一大突出问题在于认购意向与最终产权过户之间存在缺口。
客户可能决定购买并缴纳预订金，但若买方无法获得足够按揭贷款，交易就无法完成。
针对单价低于100000泰铢每平方米的项目，部分开发商采取变通措施，允许客户先租赁入住，待其具备资金条件时再申请融资购买。
此外，市场也通过降价和促销手段加速现房销售。
上述措施并非所有项目都能采用，但反映出在当前市场环境下，开发商需要更高灵活性，以把认购意向转化为实际成交过户。
中国需求仍显疲弱
过去一至两年，中国买家购买力减弱加剧了泰国房地产市场压力。
报道提到，影响泰国形象的安全顾虑是导致需求减弱的原因之一。
2025年，赴泰中国游客人数同比下降33.6%，同年完成产权过户给中国买家的公寓也下降13%。
2026年上半年，中国买家的购房仍较清淡。
与此同时，监管层对文件资料、资金来源以及涉及外籍人士的公司所有权结构审查趋严，也使部分交易更为困难。
趋严审查影响了一些此前通过他国业务收入或资金购置泰国房产的买家。
需求放缓对公寓和高端住宅均造成冲击，导致开发商更加依赖本地买家；但与此同时，泰国家庭收入和融资渠道仍受限。
洪灾或改变置业选择偏好
洪涝灾害给市场带来更多不确定性，部分开发商因近期洪涝情况而推迟项目开盘。
但Surachet表示，这一变化也可能促使部分买家将公寓视为低层住宅的替代选择，因为较高楼层单元面临洪水直接受损风险较小。
这并不意味着公寓住户可完全远离洪灾影响。
即便个别单元内部未被淹水，进出通道、交通、公用事业和公共区域仍可能被中断。
因此，紧邻已运营轨道交通站点、周边社区成熟、生活配套完善的项目，如果能让居民在突发洪涝期间维持日常生活，可能更具吸引力。
对开发商而言，洪灾、购买力疲弱以及价值3700亿泰铢的库存压力，使当前首要任务正逐步从扩大供应转向削减存量，并确保销售能够转化为实际产权过户。
