两位地产业负责人称，泰国人口老龄化、家庭负债沉重，必须通过人工智能、绿色投资和新商业模式提高人均收入与产出。周四（10月8日），两位房地产行业高管在商业论坛上表示，泰国当前经济挑战已不仅是寻找新的增长引擎，更在于提升那些必须驱动增长的人与机构的能力。在由 Krungthep Turakij 主办的“2027年泰国经济展望：跨越陷阱的新视野”活动上，他们围绕“泰国二次起飞的新动力”这一主题发言。Sena Development 董事总经理 Kessara Thanyalakpark 与 ALLY REIT Management 首席执行官 Kavin Eiamsakulrat 都指出相同压力：人口老龄化、劳动力减少、家庭债务高企以及多年增长乏力。二者均认为，靠增加人员、项目和分支机构的老公式已不再奏效，增长必须来自创造更高的人均价值。不是只要新引擎，还要更好的驾驶员：Kessara 以汽车作比喻。她说，如果驾驶员没准备好，强劲引擎也用处不大；泰国经济仍在运转，但尚未全力加速。在她看来，关键制约是人口结构。她说，目前约四分之一泰国人已是老年人，这一比例可能在约15年内升至三分之一，同时出生率继续下降。其影响不仅限于劳动力市场，还延伸至税基、财政负担和公共政策。简言之，泰国劳动年龄人口减少，但驱动经济的负担却在加重。她呼吁采取更积极的人口政策，并指出新加坡是认真应对低生育率的一个例子。她警告，若不早行动，人口结构可能成为拖累经济加速的摩擦，无论添加多少“新燃料”或“新引擎”。家庭债务：比1997年更难解的难题：Kessara 表示，从某些方面看，家庭债务比1997年金融危机更难解决。当年很多债务集中在企业身上，企业有财务报表和账目可供核查。而家庭借贷分散在数百万人中，几乎没有人有清晰的“资产负债表”，这让整体债务重组更复杂。她展示的数据也表明，相对收入较高的债务并不限于许多人假设的群体，而是集中在管理人员、学者、专业人士和办公室职员中。长期被视为消费支柱的中产阶级，本身也受债务约束。她说，债务减免可能带来短期缓解，但持久方案在于提高人们的赚钱能力，否则会出现新的借贷。问题应从“减多少债”转向“如何让泰国收入增长得足够快”。收入不足会限制消费，也会限制家庭为未来投资的能力，使债务问题与增长引擎问题直接相连。自我造血的绿色投资：Kessara 认为，绿色转型必须对家庭具备经济意义。她说，从燃油车转向电动车可将每公里出行成本降低两到三倍，使电动车不仅是环保选择，也能降低生活成本。她补充称，只有泰国建立本土供应链，相关收益才能充分实现，政府也应参与设计能创造国内价值的支持政策。她以光伏为例：一个3千瓦系统成本约9万泰铢，月供可控制在约1600泰铢；如果节省的电费能覆盖月供，家庭从第一天起就获益。关键在于拓宽融资与技术的可及性。对企业而言，她强调私人主体之间的直接购电协议（PPA）。若放开这一模式，办公楼和高功耗但屋顶空间有限的建筑物也能获得清洁电力。从卖房子到提供住房：随着消费者购买力变化，Kessara 表示开发商不能再依赖旧模式。Sena 提出把自己从“卖房者”重新定义为“住房服务提供者”，让人们无需一开始就背负大额贷款和30年期房贷，也能获得多种居住安排。低速增长才是病因：Kavin 将问题归结为长期低增长。他说，泰国经济已持续十多年低于潜在增速扩张，高家庭债务更像“症状”，而非根本病灶。当增长低迷而借款成本更高时，债务负担会加重，仅靠削减债务无法解决问题；如果收入跑不赢融资成本，债务周期可能重来。他也表示，传统增长引擎承压，旅游业长期是支柱，但在一些地区出现饱和和过剩产能。因此泰国不能简单依靠劝更多人消费。泰国必须创造新的经济价值。随着劳动力减少，靠增加人数实现增长越来越难，人均生产率可能决定泰国下一阶段。用他的话说，新等式是“更少的人创造更多价值”。答案不是更辛苦工作，而是更好的工具。技术应让一个人完成过去多人才能完成的工作，或以更快速度、更高标准完成现有工作。他说，人工智能和新技术应在工业、农业、旅游业和小企业广泛普及。标准不是谁先采用人工智能，而是它能在多大程度提高人均产出。如果技术能让中小企业在不按比例增加成本和员工的情况下扩张，它们就能实现过去难以企及的规模化。房地产同理，他认为增长衡量标准应从项目数量或分支机构数量，转向现有资产能产生多少更高价值。对开发商而言，这意味着根据消费者行为变化，让每平方米创造更多收益。他将其概括为从“靠扩张增长”转向“靠价值创造增长”，这更适应成本上升、人口增长放缓的时代。通过REIT盘活资本：Kavin 还强调房地产投资信托（REIT）是“盘活资本”的途径。通过将资产注入 REIT 并释放现金，开发商可更快再投资新项目，让原本沉淀在旧资产中的资金重新发挥作用。两位高管提供了不同工具，但诊断一致：泰国正在老龄化，劳动力减少，家庭负债沉重，增长停滞，这些问题无法用过去的公式解决。Kessara 更关注基础：通过人口政策培养人才，提高收入以避免债务简单重复，并把投资导向能降低生活成本的项目。Kavin 更关注机制：利用人工智能和技术提升生产率，帮助中小企业扩张，并通过 REIT 等工具释放资本。Kavin 总结称，泰国不能再靠旧公式增长。由于劳动力数量不太可能增加，他说，更高的人均产出已成为经济需要的引擎。作者：Nongluck Ajanapanya。Nongluck 是资深经济记者，报道驱动泰国和东南亚增长的宏观经济学、房地产及企业投资策略。
