泰国房地产信息中心（REIC）对东北部五大省份2026年上半年的调查显示，购买力依然强劲是市场的一致发现。然而，供应管理仍是主要挑战。呵叻、孔敬、乌隆他尼、乌汶府和玛哈沙拉堪的销量趋势、库存和需求模式各不相同。
这五个省份的住房总供应量同比增长4.4%，达15,777套，价值532.41亿泰铢。新推盘供应大幅增长62.3%，达2,224套，价值68.03亿泰铢；而新房销量仅微增0.5%，达2,356套，价值77.78亿泰铢。因此，未售出库存上升5.3%，达13,421套，价值454.63亿泰铢。平均月度去化率为2.5%，预计剩余库存需约34个月才能售出。公寓的去化周期约为22个月，而别墅住宅需44个月。东北部需求依然存在，尽管部分地区的新供应进入市场的速度超过了市场消化能力。
二手房成关键竞争者
二手房也扮演着越来越重要的角色。在东北部，二手房占总产权过户量的70%以上，高于全国平均水平，部分省份甚至接近90%。这反映了新房与二手房之间的竞争，以及市场实际的购买力。买方可在价格、地段和面积上有更多选择，新房开发商仅靠推盘已无法竞争。开发商必须证明其房产能提供与二手房不同的价值。价格、户型、地段、配套和购买条件都需与各城市的购买力相匹配。
呵叻库存去化需51个月
呵叻仍是东北部主要的楼市之一。但2026年上半年的表现显示开发商态度更为谨慎。总供应量同比下降7.6%，而新推盘供应同比增长46.5%（全为别墅项目）。新房销量下降23.7%。尽管未售出库存下降5.3%至3,763套，但平均月度去化率仅1.7%，意味着若无新供应加入，剩余库存需约51个月（四年多）才能售罄。因此，库存管理是呵叻的主要挑战，而非加速新开发。在帕章府，总供应同比下降20.8%，新房销量暴跌58.4%。库存下降12.4%，但别墅去化率仅1.2%/月，预计需约74个月售罄。库存下降并不意味市场立即复苏，销售节奏仍是制约因素。
孔敬公寓需求增长明显
孔敬是调查中显示最积极信号的市場之一。总供应同比增长6.0%至6,760套，价值214.82亿泰铢。新推盘共672套，包括583套公寓和89套别墅。新房销量增长17.4%，主要受公寓带动（销量大增70.0%），尤其是城区新盘售罄。孔敬总产权过户量近30%的增幅，使其超越呵叻位居东北部第一。新公寓过户量几乎翻倍。购房活动反映出工薪阶层及市区居住需求，为孔敬公寓市场留下增长空间。但需求并不意味着可以无限制新增供应。未售出库存仍同比增长3.7%，整体去化率为3.1%/月。因此孔敬的挑战不仅是是否推盘，开发商需谨慎选择推盘的产品、地段和定价。
乌隆他尼供应激增引发公寓担忧
与孔敬相反，乌隆他尼面临供应快速扩张。总供应同比增长74.4%，新推盘激增719.8%。新房销量增长73.8%，主要由公寓带动（销量大增356.5%）。即便如此，销量增长仍不足以阻止未售出库存增加74.6%。平均去化率为3.1%/月，预计需约26个月去化。这并非迫在眉睫的危机，但市场的方向更值得关注。若供应持续快于销售，去化周期将迅速拉长。乌隆他尼的挑战在于放缓新供应入市，并加快现有公寓库存的消化，以防库存造成新的压力。
乌汶新房销售放缓
乌汶府同样呈现明显放缓趋势。总供应同比下降14.7%，新推盘下降18.2%（全为别墅项目）。新房销量暴跌56.3%，公寓销量骤降96.6%。未售出库存达1,176套，平均去化率仅1.5%/月，预计需约59个月去化。尽管总产权过户量增长约14%，但新房开发销售依然低迷，未售出公寓库存近28%。乌汶府需求依然存在，但并非适用于所有物业类型。价格在购房者承受范围内的低层住宅可能更匹配购买力，而新增公寓供应需谨慎考量。
玛哈沙拉堪市场规模较小
玛哈沙拉堪需采取不同于大市场的策略。其市场完全由别墅项目构成，无剩余待售公寓。总供应同比增长5.4%，新房销量增长16.7%，但库存仍增长4.3%，表明供应进入市场的速度有时快于消化能力。平均去化率为1.6%/月，约需55个月去化。在如此小的市场，单个新项目即可立即改变供需平衡。适宜的策略是开发小型项目、分阶段投资，并聚焦刚需自住买家，而非为了短期销量快速扩张项目。
库存仍是主要挑战
REIC主任Mana Nimitvanich博士表示，宽松的贷款价值比（LTV）规定以及降低的产权过户和抵押登记费用，有助于提振楼市活跃度。2026年上半年，全国房屋过户量增长约18%，过户价值增长约10%。住房贷款亦呈相似趋势。然而各省复苏情况不一。孔敬有需求支撑公寓增长，呵叻侧重管理与消化现有库存，乌隆他尼需警惕供应扩张，乌汶府需让产品匹配购买力，玛哈沙拉堪则需通过小项目谨慎推进。2026年上半年东北部楼市的启示远不止市场正在复苏这一发现。各省复苏节奏不同，开发商无法套用同一公式。在库存持有成本仍是主要挑战的背景下，开发商的优势可能不在于项目数量最多，而在于理解购买力，并使新供应节奏与销量相匹配。
