随着泰国普吉岛房地产市场在连年快速扩张后趋缓，当地开发商正通过推广长期居留签证（LTR签证）和“登记用益物权”等合法安排，吸引外国居民和投资者。普吉房地产协会主席Maetapong Upatising表示，外国需求走弱促使开发商重新评估销售策略。在加强对代名持有审查的背景下，长期居留签证和“登记用益物权”正在成为外籍别墅买家关注的方向。
销售放缓与供应增加正在重塑普吉房地产市场。Maetapong说，过去两三年，受旅游业恢复和外国投资者回流推动，普吉房地产市场强劲扩张，住房和酒店项目推进加快，2024年市场吸收率异常高，但到2025年动能减弱。他指出，2026年第一季度起，公寓和低层住宅吸收率开始放缓并进入下行趋势，市场正从快速增长转向开发商更需关注销售节奏和供应管理的阶段。
整体酒店市场与上年大致持平，但不同档次表现分化。豪华和高端酒店表现良好，仍可提升房价；二至三星半酒店则面临更大压力，业绩弱于上年同期。住宿供应增加成为核心挑战，新酒店和公寓项目不断带来新增客房，其中芭东海滩和查龙地区尤其值得警惕，因为部分公寓项目获得以酒店方式运营的许可，进一步加剧竞争。酒店运营商需要在新增供应进入市场时，更好地管理房价、服务质量和市场定位。
俄罗斯游客仍是普吉房地产需求的核心支撑。Maetapong说，普吉经济高度依赖旅游及相关产业，海外游客结构对房地产需求影响很大。普吉机场数据显示，俄罗斯居国际客源市场首位，中国、印度份额相近。他同时指出，普吉客源结构与整个泰国旅游市场中中国游客的重要地位并不相同，不同市场的游客在出行习惯、购买力和投资偏好上的差异，最终会影响住房、酒店和投资项目的需求。整体旅客量同比下滑2%，但第四季度旺季有望使客流回升至接近上年水平。第二、三季度来自俄罗斯和阿联酋的客流偏弱，主要反映战事带来的航班和旅行限制，而不是资金出境困难。他表示，旅客数量不仅是机场统计指标，也是房地产市场购买力的重要风向标。
开发商正把泰国投资委员会的长期居留签证项目纳入销售策略，以吸引希望在泰国长期生活或工作的外国人。该项目2022年启动，符合条件的外国人最长可停留10年，但需满足资格并持续遵守项目条件。Maetapong说，开发商利用该项目鼓励希望在泰国长期居留的外国客户。今年早些时候公布的数据为8621份申请，主要来自美国人，而美国人并非普吉房地产的主要买家。尽管如此，长期居留签证仍拓宽了市场选择。他强调，市场活跃度放缓并不意味着购买力消失。自2024年峰值以来，买家行为和投资环境已经改变；俄乌冲突曾推动大量外国资金进入普吉房地产市场，投资者将当地作为资金保值和投资去处。随着这一推动力减弱，买家更加谨慎，开发商也必须在区位、定价和目标客群上更加审慎。
家庭需求和泰国第二居所买家正在支撑住宅市场。Maetapong说，住宅偏好正按区域进一步分化：班塔更适合长期停留的外国人，尤其是家庭客群；芭东海滩则更多服务短途度假游客。市场不再全面高速增长，区位因此成为项目开发的重要变量。同时，来自泰国的买家兴趣上升，尤其是曼谷居民移居普吉或购买第二居所，动机不仅限于投资，也包括对生活质量、PM2.5空气污染和洪水的关注。国际学校扩张也将提供进一步支撑，预计未来一到两年学校数量将从18所增加到22所。随着学校、住房和配套服务越来越满足外国及泰国家庭需求，普吉正逐渐从旅游度假地转向适合居住和投资的地方。
代名持有审查趋严，提升了市场对“登记用益物权”的关注。Maetapong说，更严格的调查对豪华泳池别墅的影响大于公寓。外国人可依法在外国人持股限额内拥有公寓单元，该上限为注册公寓所有单元总面积的49%。此前一些别墅持有安排通过泰国公司实现，通常要求泰方持股至少51%，但部分安排引发外界对泰方股东是否真实参与经营的质疑。随着监管部门加强审查，一些外国投资者转向出售房产，“登记用益物权”因此受到更多关注。该安排可为特定不动产设立最长30年的登记使用权，但不转移底层土地的永久产权。目前，普吉市场对“登记用益物权”的了解仍有限，俄罗斯买家群体尤为明显；中国买家接受度较高，因为其认为该安排具有较清晰的法律框架。Maetapong说，“登记用益物权”目前在清迈和芭提雅更常见，普吉刚开始采用，随着市场和买家理解加深，采用率可能提高。
在开发商等待旺季之际，二手市场重要性上升。Maetapong说，普吉二手市场在疫情前就已扩张，一些外国投资者购入房产以获取租金收益，并计划未来出售获取资本增值。新房定价承压和买家更重视性价比，使二手房产对购买者和投资者都更具吸引力。第二、三季度淡季整体市场大体平稳，市场希望第四季度旺季带来新动能。旅游业回暖有望支撑酒店、住宿租赁、第二居所购买和投资性房产需求。他指出，普吉可能不再是每个细分市场都能像峰值时期那样全面扩张的市场，区位、客群和产权安排将成为决定哪些项目成功的关键。展望2027年，关键问题在于哪些买家群体将支撑复苏，以及哪些物业类型最能满足普吉不断变化的居住和投资需求。
来源：Bangkokbiznews
