AWC（Asset World Corp Public Company Limited）近日宣布，首次披露了其新设立的多业态房地产信托投资基金（AWR REIT）所涵盖的前五项优质资产，合计最低估值达484.49亿泰铢。此举标志着AWC商业模式发生重大转变，该公司旨在通过将成熟资产的资金回笼用于新项目开发，同时为收益型资产建立一个独立的运作平台。
AWC董事会于9月25日（周五）批准了向AWC Lifestyle Properties REIT（AWR）出售上述五项资产的提案，该交易需满足若干条件，包括信托的设立与融资、获得必要同意及完成尽职调查等。最低定价基于两家独立评估师出具的估值报告，且不含增值税、特定营业税、印花税及其他交易费用。
五项旗舰资产注入AWR
初始资产组合包括四家酒店和一处甲级商业物业：1. The Empire，估值251.07亿泰铢。该曼谷办公与生活方式综合体净租赁面积达158,021平方米，总建筑面积超31.6万平方米。2. 苏梅岛悦榕庄，估值64.63亿泰铢。该豪华度假村包含88栋泳池别墅，建筑面积25,727平方米。3. 芭提雅万豪度假村及水疗中心，估值61亿泰铢。位于Na Jomtien的物业拥有287间客房及套房，建筑面积30,898平方米。4. 苏梅岛美利亚酒店，估值58.95亿泰铢。位于Choeng Mon的海滨度假村设有200间客房及套房，建筑面积25,408平方米。5. 甲米悦榕庄，估值48.84亿泰铢。Tubkaek Beach豪华度假村拥有72间套房及别墅，建筑面积20,666平方米。AWC表示，这五项资产均被选为表现成熟、优质且具永久产权的资产，具备已建立的经营业绩和产生持续性收入的潜力。
AWC向“开发引擎”模式转型
AWC首席执行官兼总裁Wallapa Traisorat将公司未来的角色定义为“开发引擎”，即从早期阶段开发物业，直至其成熟并产生稳定回报，随后可能将其转移至AWR。她将这一模式比喻为培育“金母鸡”，并引用了其父亲Charoen Sirivadhanabhakdi的类比。在此概念下，AWC负责将资产培育至成熟阶段，成为持续产生现金流的物业；而AWR则成为Wallapa所称的“金母鸡农场”，持有成熟资产并为信托单位持有人创造持续性收益。成熟物业释放的资金随后将被AWC重新投入到新一代开发项目中。此前，AWC主要在其自身资产负债表上持有开发完成的资产。该公司表示，其物业组合已从2019年10月以每股6泰铢价格上市时的约960亿泰铢扩展至2240亿泰铢以上。
资产出售旨在释放资本利得与现金流
AWC认为，REIT结构将使投资者更清晰地看到成熟资产产生的现金流，并使公司能够实现物业开发带来的资本利得。据公司称，其商业物业组合中累积的公允价值收益约为450亿泰铢，尚未通过物业销售实现。据信，首次向AWR转移资产可使AWC确认约50亿泰铢的公允价值收益。AWC预计其未来收益模式将由约70%的经常性收入和30%的资本利得及物业管理或开发利润组成。公司正为AWR投资者争取双位数的总回报率，尽管实际回报率将取决于最终收购结构、融资成本及未来经营业绩。
酒店售后回租
AWC计划在资产转让后继续保留运营角色。对于酒店物业，新成立的子公司AWC Hotel Property Co., Ltd.（AWR-Hs）将从REIT租赁这些物业并继续经营酒店业务。另一家子公司AWC Commercial Property Manager Co., Ltd.（AWR-R）将代表AWR管理The Empire。AWR-Hs的初始注册资本约为1.9999亿泰铢，AWR-R约为999万泰铢。两家公司均计划于9月成立，AWC将持有其几乎全部股份。REIT管理人正同步向证券交易委员会提交注册声明，AWC则继续推进信托相关的合同条款磋商。交易须满足相关条件方可推进，包括为AWR提供充足的股权或债务融资。
IPO或筹资超300亿泰铢
AWC正考虑进行AWR信托单位的公开募股（IPO），规模约为10亿美元（或超300亿泰铢）。公司计划认购不超过28%的信托单位，以维持与AWR的长期关系，同时允许外部投资者参与。据悉，拟定的投资者结构将把超过一半的单位分配给国内投资者，外国机构投资者持股不超过50%。AWC希望该信托能吸引泰国及海外的机构与散户投资者，将AWR定位为泰国高端房地产的主要投资平台。
九项项目储备未来管线
AWC还在研究另外九项可能未来转移至AWR的物业。这些资产合计包含约3,100间酒店客房和32,235平方米的净租赁面积。具体包括：Asiatique The Riverfront Destination、曼谷万豪素拉翁塞酒店、曼谷万豪皇朝公园酒店、丽思卡尔顿普吉岛度假村及水疗中心、曼谷 Fairmont Sukhumvit 酒店、普吉岛万豪度假村 & 水疗中心（奈阳海滩）、金普顿华欣度假村 & 海滩俱乐部、曼谷 Plaza Athénée Nobu 酒店及水疗中心，以及清迈洲际迈平酒店。该管线旨在为AWR提供持续的成熟物业来源，以配合AWC的更多项目开发。AWC已于8月披露，作为其将物业开发与成熟收益型资产所有权分离的长期战略的一部分，正研究设立初始资产价值约500亿泰铢的REIT。
REIT成为AWC增长模式的新支柱
该拟议结构代表了AWC从以往重资产模式的一次重大转变。集团计划不再无限期持有所有完工物业，而是开发、培育并壮大资产，随后将选定的成熟物业转移至REIT。AWC随后会将资本重新部署于新的酒店、商业物业和生活方式目的地。对Wallapa而言，该模式旨在形成一个循环：AWC持续产出新的收益型资产，而AWR则构建可产生持续性分红的成熟物业组合。更广泛的战略目标在于释放物业价值、提高资本效率，并为AWC提供额外的财务能力以加速未来开发。
来源：Krungthep Turakij [https://www.bangkokbiznews.com/business/1253602]
编译：The Nation Editorial Team
