泰国曼谷都会区住宅市场正呈现日益加剧的分化态势：公寓销售持续反弹，而低层住宅则因购买力疲软、信贷条件收紧以及长期的库存积压而持续承压。
据房地产信息中心（REIC）数据，2026年第二季度，曼谷及周边五府的公寓新销量同比增长19.5%。开发商放缓了新盘推售节奏，总未售库存下降10.2%。
相比之下，低层住宅销售依然艰难。新销量同比下降11.4%，月去化率仅为1.4%，而公寓的月去化率为2.4%。
按当前销售速度，公寓库存约需39个月即可去化完毕，而低层住宅则需要约67个月。
房地产信息中心主任Mana Nimitvanich表示，随着开发商放缓推售节奏，购房者趋于谨慎选择，曼谷都会区住宅市场正步入新的平衡期。
曼谷及周边五府的剩余库存已降至202,414套，较去年同比下降10.2%，而整体新销量增长2.6%。
【开发商缩减推盘，公寓需求回暖】
房地产信息中心研究创新助理主任兼代理主任Sitthipen Sitthattapong指出，第二季度曼谷及周边五府住宅总供应量降至214,083套，同比下滑9.6%。其中公寓为85,249套（降5.8%），低层住宅为128,834套（降11.9%）。
新供应量同比锐减15.6%，主要受低层住宅新盘推售量暴跌28.6%拖累。新盘项目总值大幅下滑51.9%，反映出开发商态度更加谨慎，产品定位更倾向于匹配当前购买力。
尽管推盘量收缩，但新销量（套数）实际增长2.6%，价值增长8.6%。其中公寓销量大增19.5%，低层住宅销量则下滑11.4%。
【购买力分化推动市场两极化】
Mana指出，城市轨交网络扩张、土地与建筑成本上升以及客群日益分化，正推动住宅市场转型。
高端及豪宅市场依然坚挺，买家更看重商务区位、宽敞居住空间、健康家居配置及更严密的安防系统。
反观大众市场，高房贷拒贷率持续施压。Mana强调，开发商不能仅依赖降价，项目需凸显地段价值，定价需与家庭收入匹配，并通过智能家居、人工智能及ESG（环境、社会及管治）元素来响应消费者行为的变化。
【曼谷向“网络型城市”演进】
REIC认为，曼谷的城市结构正从单一核心集聚区向由轨交系统、就业中心和服务网络连接的“网络型城市”转变。
区位吸引力不再仅取决于距曼谷市中心的距离，更取决于轨交接驳度、通勤距离、商场医院配套及生活需求满足度。
两大区域备受关注：拉玛九世-律实走廊正发展为支持写字楼与高端公寓的新中央商务区；邦那-素万那普-东部经济走廊轴线则依托产业、物流及重大基建，正崛起为东部商务区，有望催生独栋豪宅需求。
【曼谷公寓市场走强】
仅曼谷一地，第二季度待售住房达88,528套，同比降6%，总价值6,924.11亿泰铢，降8.2%。
新推盘套数虽激增77.2%，但总值下滑35.2%，显示产品明显向低价位转移。新盘平均单价从约2,000万泰铢降至730万泰铢。
整体新销量增长3.8%，主要由公寓销量涨14.7%带动，低层住宅销量则跌18.4%。
素坤逸线是表现最强的公寓板块，新销量飙升138.6%，月去化率达5.2%，预计库存仅需约16个月即可去化。
邦肯库、坎纳耀和沙攀颂的低层住宅销量上涨52.4%。
然而，普康-邦那和素坤逸部分区域单价超1,000万泰铢的住宅需密切关注，因新推盘未伴以强劲销售。
【郊区别墅与公寓市场动能分化】
暖武里待售库存31,687套，同比降9%。开发商大幅削减新盘推售67.7%，助推新销量增长5.8%，未售库存减少9.6%至30,269套。
邦耶-邦布通-邦克来-赛诺区域的公寓销量暴涨59%，月去化率3.3%，预计库存去化周期为27个月。
但暖武里部分低层住宅去化需72-76个月。
巴真武里分化更甚。总供应降12.2%至46,024套，新推盘暴跌93.6%。但新销量仍增长9.9%，主要靠公寓销量激增70.2%带动。
邦克朗区域公寓销量增59.1%，月去化率达7.9%，库存去化周期缩短至约10个月。
低层住宅表现疲软，平均预计需92个月去化。农素瓦区域月去化率仅0.2%，去化周期或高达490个月；邦克朗低层住宅需108个月。
数据显示，同一区域内不同类型住宅表现差异巨大。
【北榄推盘销售双降】
北榄待售库存30,189套，降14.4%。
新盘推售锐减45.1%，且全为低层住宅，期内无公寓新盘推出。
新销量下滑29.6%，但供应减少使库存降至29,035套（降13.7%）。
北榄府城、佛丕县和佛井县公寓销售依然向好，销量增18.2%，月去化率2.8%。
反观邦披、邦波和邦沙通低层住宅销量跌40.1%，预计库存需92个月去化。
【北柳府逆势增长】
北柳府呈现不同面貌，总供应降10.2%至11,169套，新销量暴涨107.8%，主要由低层住宅带动。
强劲需求使库存降13.6%至10,427套，月去化率提升至2.2%。
北柳府城低层住宅销量激增168.7%，库存去化周期缩短至38个月。
但葛禄邦和本保区域的公寓市场依然疲软，月去化率仅0.4%，库存或需252个月去化。
【佛统复苏缓慢】
佛统待售库存6,486套，降14.6%，开发商推盘锐减91.6%。
新销量下滑32%，库存降至6,263套（降13.8%）。
按当前销售速度，全省库存需约84个月去化。
佛统府城和佛统莫通-沙野区域公寓受高校需求支撑，预计去化周期为15至48个月。
干烹盛和邦莲-冬敦区域低层住宅月去化率仅0.5%，去化周期长达183-186个月。
【曼谷都会区仍是泰国主导市场】
2026年第二季度，全国27府调研数据显示，住宅总供应359,433套，总值2.023万亿泰铢。
曼谷及周边五府供应214,083套，占全国59.6%，总值1.357万亿泰铢，占调研市场的67.1%。
曼谷都会区剩余库存202,414套，总值1.284万亿泰铢。
整体月去化率提升至1.8%（公寓2.4%，低层住宅1.4%）。
若无新供应入市，REIC预计整体库存需约52个月去化，公寓39个月，低层住宅67个月。
数据表明，公寓需求复苏更快，而低层住宅开发商正面临更长的库存周期、更紧的房贷条件及日益挑剔的买家。
来源：Krungthep Turakij / Bangkok Biz News
作者：Bussakorn Phusae
