KKP研究人员警告，曼谷逾期已久的城市规划修订案即将成为法律，可能引发“回流效应”，促使购房者从郊区重返市内。
曼谷住宅房地产市场正面临十年来最重大的结构性转变。随着首都分区管制规则的长期延迟修订逐步走向立法，市场正在为此做好准备。根据凯德银行（KKP）周二举行的媒体吹风会信息，新版《曼谷综合规划》目前已进入最终公众听证阶段，预计将于2027年左右生效。该规划将根本性地重塑住房可负担性，并可能逆转多年来向外郊区扩张的趋势。
【滞后12年的规划】
按法律规定，曼谷城市规划应每四年修订一次，以配合新交通线路和人口增长。但实际上，现行版本仍停留在2013年，已逾十年未更新。这意味着过去十余年首都交通网络和人口结构的累积变化将被纳入一次宏大的修订中。KKP企业与结构化金融部房地产研究分析师Korntip Pruekprasertdee指出，由于更新严重滞后，其对市场的影响很可能远超常规按时修订的幅度。
【转变背后的机制】
此次规划的核心在于两项关键指标：住房开发所需的最低地块面积和建筑容积率（FAR，即建筑总楼层面积与地块面积之比）。现行规定限制曼谷大部分地区外缘只能建设占地至少100平方哇（400平方米）的独栋住宅，多单元住房在实质上已被禁止。
草案在许多区域取消了这一门槛，允许建设占地50平方哇的独栋住宅、半独栋住宅和联排别墅，这些户型建设成本更低、售价更亲民。
道路宽度是另一关键变量：6米宽道路仅限低层住宅；10米宽道路可开发中层住宅；20米及以上道路允许高密度高层塔楼。
通过提升许多走廊地带的分区颜色（从低密度的黄色转为中密度的橙色或高密度的棕色），昔日仅允许低层住宅的街道未来可矗立高楼。结合放宽的开放空间规定，部分昔日容积率上限为4000平方米的公寓项目，现在可支持高达1万平方米的开发体量。
曼谷市内项目开发成本的降低，将使市区项目首次在价格上直接与郊区项目竞争——KKP将此称为“回流效应”。
【五大关键区域预警】
KKP重点指出了五条有望因重新分区而受益的内城及近郊走廊，它们将直接分流周边郊区市场的需求：
• 塔林-他威瓦塔纳：摆脱100平方哇最低地块限制，将直接与北榄府和佛统府郊区竞争（年低层住宅销售额约160亿泰铢）。
• 董穆昂/海塔拉特：受益于邦康路沿线低层限制放宽和容积率提升，将拦截流向巴真武里府林桂和朗济的购房者（年销售额约120亿泰铢）。
• 乍龙坤：位于拉差邦工业区附近（拥有4至4.7万工人），新政策允许小型独栋和联排别墅，将与龙邦、素汶通等外缘区域竞争（年销售额约74亿泰铢）。
• 甲洞：分区从橙色升级为棕色（高密度），容积率上限大幅提升，将从素坤逸-碧色巷公寓走廊分流写字楼工作者需求（年销售额约53亿泰铢）。
• 拉差拍路-拉玛因路：重新分区允许每地块建筑面积增加1.5至2倍，将从日益昂贵的沙吞-素坤逸公寓市场分流刚需和投资者（年销售额约108亿泰铢）。
这五条走廊合计年房地产交易额约510亿泰铢，这些需求可能逐步回流至曼谷市内。
【价格影响与时间线】
尽管开发潜力扩大，但KKP预计土地价格不会出现即时激增。开发商已通过过去两年的公众咨询积累了土地并调整了估值。此外，土地价格仍受终端购房者购买力的限制。
在单套住房层面，新开放区域的项目单价可能下降10%至15%。更小的占地面积和更高的允许建筑面积降低了单套成本，将惠及首次购房者、年轻专业人士和此前被市区市场挡在门外的Z世代。
• 2025年基准：曼谷住宅销量在2025年底基本持平，约4.6万至5万套。
• 2026年展望：城市规划过渡预计将成为今年的主要增长引擎，在去年的低迷基础上，有望推动市场总值增长15%至20%。
为加速市场吸收，KKP建议政策制定者考虑提高目前10万泰铢的房贷利息税前扣除上限。
【开发商战略建议】
KKP认为，持有郊区土地储备的开发商如果等到2027年规划正式生效再行动，可能会为时已晚，因为市场已经围绕预期变化进行了重新定价。
银行建议采取两项策略：一是严格控制成本，以保留足够的价格优势，为郊区买家提供补偿其通勤时间的理由；二是转向利基型、生活方式驱动的产品，使市区项目难以在同等价格点轻易复制，避免陷入单纯的价格战。
（文/Nongluck Ajanapanya，资深经济记者，专注于泰国及东南亚宏观经济、房地产与产业投资策略）
