泰国皇家Orchid酒店与地产投资信托（GROREIT）计划对皇家Orchid谢拉顿酒店及公寓物业进行重估并启动公开出售程序。此举源于泰国皇家Orchid酒店有限公司（ROH）未能按合同规定于2026年7月14日前完成价值48.73亿泰铢的强制回购义务。
信托管理人ONE资产管理公司与受托人MFC资产管理公司已正式要求ROH在30日内归还酒店物业，期限截止至8月中旬。信托方警告称，若期限届满仍未履约，将采取法律手段维护持有人利益。过渡期间，喜达屋（Starwood，隶属万豪国际集团）将继续负责酒店运营，直至控制权移交。待控制权回归后，GROREIT将委托新机构进行估值，并寻求持有人批准后启动竞争性招标。
【回购权利逾期作废】
GROREIT于2021年以45亿泰铢从ROH购入该物业，ROH随即以租赁形式继续运营，并约定在第5个租赁年度末以48.73亿泰铢（不含增值税）回购。该价格基于信托预期收益率测算，而非单纯参考市价（此前评估市值约为52亿泰铢）。ONE资产管理与MFC确认，ROH未在7月14日截止日提交银行本票或完成土地局付款登记，因此判定其合同回购权及运营权已自动失效。ROH对此提出异议，称其提议的支付方式与原协议不符。信托方回应称，曾应ROH潜在融资方要求探讨过将款项分别支付至债权银行及GROREIT的方案，但MFC随后通知ROH可选择将全款直接支付至信托账户，遗憾的是ROH未在截止日前完成支付。
【喜达屋保障运营平稳过渡】
ONE资产管理公司物业与信托事务总监Alongkorn Prathanrasnikorn强调，此次回购失败反映的是ROH自身的融资困境，而非酒店经营不善。该酒店在过渡期内保持良好业绩，净盈利达3.23亿泰铢，平均入住率维持在72%至77%之间。Starwood将直接代管酒店，确保客人、员工及商业伙伴业务不受影响。移交完成后，GROREIT预计独立评估价将在48亿至52亿泰铢之间。目前已有8名泰国及海外潜在投资者表达意向，ROH虽可参与竞价，但须与其他竞标者同等待遇，不再享有原价优先回购权。预计交接、审批及出售流程将于2026年内完成，最终出售仍需经GROREIT持有人表决通过。
【银行债权优先于持有人分配】
由于物业已抵押给泰国政府储蓄银行，该行位列第一顺位债权人。GROREIT尚有13.5亿泰铢未偿银行贷款，年利率约为基准利率减1.6个百分点（略高于4%），年利息支出约6000万至7000万泰铢。针对回购违约，MFC已通知银行GROREIT正申请延长还款期及相关贷款条款豁免。酒店出售所得将优先偿还政府储蓄银行本息及交易费用，剩余资金再分配给持有人。若售价不低于48.73亿泰铢，信托方估算持有人每股可获约10.9至11泰铢，高于原始10泰铢的面值。叠加已分配收益，整体年化回报率预估约8%。
为防范风险，GROREIT成立五年即设立了相当于3%的储备金，用于在资产出售期间维持持有人常规收益（通常年化约6%），该储备可覆盖约6个月的分配。信托亦设定40亿至50亿泰铢的宽泛清算估值底线，ONE资产管理表示，只要售价超30亿泰铢即可保障本金安全。
【股东连续亏损与财务压力】
反观ROH，已连续五个财季录得净亏损（2022至2025年及2026年第一季度）。其净资产已降至17.71亿泰铢，总负债攀升至63.60亿泰铢，48.73亿泰铢的回购价相当于其净资产的2.7倍。ROH股份目前停牌并附加SP与NC标记，泰国交易所因该公司未满足自由流通股要求且停牌超一年而加注NC。作为ROH控股股东，Grande Asset Hotels and Property Public Company Limited（GRAND，持股97%）亦受拖累，连续多年亏损，净资产从2021年的38.05亿泰铢暴跌至2026年第一季度的3.98亿泰铢，总负债高达115.55亿泰铢，财务杠杆高企。
（本文综合自Bangkokbiznews及泰国证券交易所公告，由The Nation编辑团队编译）
