泰国房地产开发商 AssetWise Public Company Limited (ASW) 与其南方合作伙伴 Rhom Bho Property 在普吉岛邦涛旗舰销售展厅“The Title”举行媒体简报会，宣布该岛的豪华房地产市场预计将于明年超越曼谷，成为集团主要的收入来源。
ASW 和 Rhom Bho Property 价值 474 亿泰拉（约 13.8 亿美元）的岛屿投资组合有望在明年超越首都，其优势在于拥有由外国买家驱动的积压订单，且取消率接近于零。
受跨境需求激增以及充裕且受保护的外国买家池驱动，开发商正利用联合品牌“The Title”旗下庞大的 474.47 亿泰铢（约 13.8 亿美元）岛屿投资组合，规避目前在大曼谷地区导致国内住房市场停滞的高房贷拒批率。
ASW 首席执行官 Kromchet Vipanpong 表示：”预计普吉岛的收入明年将超过曼谷。虽然曼谷有望在六个月到一年内恢复活力，但泰国客户的银行拒批率是我们必须接受的金融现实。”
这一战略转变凸显了显著的结构变化，将集团南部的业务从一个高增长的区域部门转变为整个企业集团的主要资产负债表引擎。
首都的拖累与普吉岛的拉力
ASW 积极将资本重新配置到普吉岛的背后，是泰国两大房地产市场宏观经济指标的背离。大曼谷地区的住宅部门持续面临高企的家庭债务和严格的零售信贷压力，导致银行贷款拒批率上升。
对于依赖国内抵押贷款的开发商而言，这给单元过户和收入确认带来了巨大摩擦和延迟。
相反，普吉岛提供了结构上受保护的环境。该岛的房地产行业主要由国际购买力驱动，由不需要从泰国国内银行机构融资的买家组成。
2025年第三季度，国际需求已占普吉岛交易的约60%，预计到2026年市场份额将达到65%。
2025年全国政府转移数据反映了这一强劲的跨境活动，仅第一季度就有近4,000套公寓单元转让给外国人，交易额超过160亿泰铢（约4.65亿美元）。
这种国际需求遵循一种渐进式框架，买家在签约时预付25%的房款，在基础阶段再预付25%，在结构完工时再支付最后25%。
在实际交付前收取75%的购房款作为不可退还资本， effectively 消除了抵押贷款违约风险，并确保了近零取消率的积压订单。
截至2026年3月31日，专注于普吉岛的积压订单为216.69亿泰铢（约6.3亿美元），占集团总合并积压订单380.10亿泰铢（约11.0亿美元）的57%，为至2028年的收入提供了清晰的能见度。
邦涛效应：结构现代化
支撑这一企业信心的是市场分析师所称的更广泛的结构转型，即”邦涛效应”。这一术语概括了该走廊从一个季节性度假带演变为一个自给自足的豪华住宅区，通常被称为”普吉岛的素坤逸路”。
类似于曼谷的核心中央商务区，Cherngtalay 和邦涛地区已成熟为一个集高端酒店、零售和健康基础设施于一体的生态系统。
这种扩张以已有的 Laguna Phuket 度假村社区为基石，这是集体物业管理标杆。这些微市场中的高端住宅资产年租金收益率持续超过10%，这得益于外籍人士和长住旅客的持续需求。
“邦涛效应”的核心是一个关于永久居住取代季节性旅游的故事。普吉岛现在有18所国际学校，在2025-2026学年注册学生人数在6,000至7,500之间，这是家庭承诺长期资金到该岛的明确指标。
此外，五个世界级码头和一个深水港每年共同接待约1,500艘船只，作为目前居住在岛上的超高净值人群的领先指标。该岛的医疗基础设施也在相应扩张，卡马拉（Kamala）正在开发一家新的200床国际标准医院。
地缘政治动态继续加强这种结构性需求。到2024年，来自俄罗斯和独联体国家的买家约占期房销售的25-30%，而欧洲买家（主要是英国、德国和斯堪的纳维亚国家）占另外25%。
这种涌入代表了从经历宏观经济或政治波动的地区重新分配的避险资本。长期的结构性上涨进一步得到主要公共基础设施项目的支持，包括计划在2031年前扩建普吉国际机场第二阶段，以及计划于2030年通车的卡图-巴东高速公路隧道。
财务动力与资本配置
在2023年收购 Rhom Bho Property (代码：TITLE) 68.87% 的控股权后，合资实体共拥有16个项目，价值474.47亿泰铢（约13.8亿美元）。
在该企业安排下，ASW 负责大曼谷地区的运营，而 Rhom Bho Property 在 “The Title” 品牌伞下管理从尖竹汶府向南发展的项目，所有这些南部收入均并入 ASW 的集团账户。
对于2026年全年，集团目标是总收入125亿泰铢（约3.63亿美元），较2025财年的94.66亿泰铢（约2.75亿美元）增长32%，其中普吉岛资产预计将产生大约一半的总收入。这一目标建立在两个地区创纪录的267.60亿泰铢（约7.78亿美元）的计划集团完工项目基础上。
为了维持这一管道，该公司维持着一个土地储备库，能够在未来五到十年内支持500亿泰铢（约14.5亿美元）的未来开发价值，并有30亿泰铢（约8700万美元）的资本支出预算专门用于普吉岛的土地收购。
2026年第一季度的结果证实了这一强劲轨迹，集团收入同比增长20%至21.62亿泰铢（约6300万美元），净利润增加14%至2.3亿泰铢（约670万美元）。
普吉岛共享品牌运营贡献了该季度68.54亿泰铢（约1.99亿美元）总预售的62%，其中 Rhom Bho Property 的独立销售收入激增227%至5.16亿泰铢（约1500万美元）。
行业成熟度与前景
当被问及普吉岛住宅市场是否可能接近饱和时，Kromchet 坚决反驳道：”很多人问普吉岛是否饱和了。我认为我们还远未如此；这仅仅是开始。”
自2021年以来，普吉岛住宅市场已推出超过45,066个新单元，到2025年底，72个新住宅项目推出，总投资价值超过816.43亿泰铢（约23.7亿美元）。
泰国高力国际（Colliers International Thailand）的市场数据显示，该岛市场预计在2026年全年保持高度韧性。普吉岛别墅部门在2025年记录的交易增长超过20%，这得益于1,263个新别墅的推出，以及9,000万泰铢（约260万美元）以上豪华物业的累计销售率达到76%。
对于ASW及其合作伙伴而言，这种成熟正是机会所在。在岛上特定的运营经验十五年——了解普吉岛的八个月雨季、沿海建筑规范、阴影模式以及外国买家的心理——之后，共享品牌带有根深蒂固的竞争护城河。
Kromchet 指出：”其他人只是在开始考察普吉岛。我们拥有岛上特定的运营数据。你无法从曼谷的电子表格中复制这种经验。”
如果这些预测被证明是正确的，这个曾经看起来像是ASW企业地图上的次要市场的南部岛屿省份，将牢固地确立其顶部地位。
作者：Nongluck Ajanapanya
Nongluck 是一位高级经济新闻记者，专注于报道推动泰国和东南亚宏观经济、房地产和企业投资策略增长的动力。
