据莱坊（Knight Frank）泰国公司表示，大曼谷地区的公寓市场正面临沉重的库存压力，未售出的公寓单位约达35万套，去化这些库存可能需要五到六年的时间。
该公司指出，在2026年第一季度，曼谷及其周边省份推出了6,174套新公寓单位。值得注意的是，中央商务区（CBD）没有推出任何新项目。
超过58%的新项目位于城市边缘地区，其余42%位于郊区。这反映了开发商正努力减少在高成本地段和高价项目上的风险暴露，转而面向客户群体更广泛的区域。
定价数据也指向同一方向。超过68%的新推出公寓单位每平米定价低于8万泰铢，表明开发商正逐渐退出高端市场，转而更加注重大众市场。
另一个关键指标是新推出项目的预订率。第一季度这一数据急剧下降至24.3%，而上一季度为43.8%。换言之，每推出100套新公寓单位，仅有约24套被预订。
莱坊表示，这种下降并非由于住房需求消失，而是源于消费者行为的变化，加上经济尚未完全复苏。许多购房者做出决定的时间变长，比较更多选项，并更加注重性价比。
因此，开发商再也无法像过去那样，依靠推出新项目并实现快速销售的老策略。
尽管预订率较低，但曼谷及周边地区的公寓产权过户量同比仍增长了12.7%。这一增长得益于政府采取的措施，包括放宽贷款价值比（LTV）规则以及降低过户费。
这些措施有助于鼓励已决定购房的买家更快地完成产权过户。
然而，莱坊指出，过户量的增加并不意味着市场已完全复苏，因为它仍面临多年来积累的一个主要问题：未售出的库存。
35万套未售公寓或需五到六年去化
目前，曼谷及周边地区的公寓市场拥有约35万套未售库存。整个市场的平均年度产权过户量约为6万套。
根据简单计算，假设没有大量新供应进入市场，去化这些过剩库存大约需要五到六年时间。
该公司表示：“数据表明，当今的市场问题不是缺乏买家，而是短期购买力无法吸收过多的剩余供应。这些库存留在系统中的时间越长，开发商的财务成本就会越高。”
由于供应仍超过需求，议价权开始发生转移。过去，卖方在很大程度上设定市场条件；如今，买方在价格、促销、折扣、赠品和付款条款方面拥有更多选择。
因此，许多开发商推迟了新项目的推出，并将重点放在流动性管理上，而非急于扩张。在竞争激烈的市场中，保持现金流可能比快速增长更重要。
纵观全局，泰国公寓市场正从由投资和投机驱动的时代，转向日益由真实需求驱动的时代。
新CBD公寓推出的缺失、每平米定价低于8万泰铢的项目比例增加，以及向150万至300万泰铢价格段的转移，都指向未来一两年内的这一转变。
莱坊表示：“能够生存下来的开发商，可能不是推出项目最多的，而是那些能开发出最符合市场真实购买力项目的开发商。随着市场上存在超过35万套未售公寓，关键问题不再是如何多建，而是如何卖出已有的库存。”
