泰国的外国公寓市场正进入一个新阶段，中国买家大幅撤出，而俄罗斯需求上升，维持了关键旅游目的地高端市场的活力。
2026年第一季度，尽管泰国整体住房市场开始出现复苏迹象，但外国买家获得的公寓产权转让数量急剧下降。房地产信息中心（REIC）表示，全国住房转让量同比上升11.2%，达到72,583套，总价值上升3.1%至1,871.8亿泰铢。然而，外国公寓转让量却呈现出相反的趋势。
今年前三个月，外国人持有泰国公寓数量为3,241套，较去年同期下降17.3%。转让总价值下降17.9%，至134.6亿泰铢。
这种下降并不意味着外国买家失去了重要性。REIC表示，他们仍占全国所有公寓转让数量的13.6%和总转让价值的23.9%，这表明海外需求仍集中在较高价位的楼盘，而非大众市场。
中国仍居首位，但势头减弱
中国买家仍然是最大的外国群体，但数据显示其势头明显减弱。第一季度，中国籍人士拥有906套公寓，同比下降38.8%。转让价值暴跌42.9%，至34.9亿泰铢。
这一下降信号表明，作为一个长期以来作为泰国外国公寓市场核心引擎的群体，其购买力正在放缓。这种疲软与中国不均衡的经济复苏、国内房地产行业的压力以及对外资本流动控制的收紧有关。
与疫情后的反弹相比，这种变化尤为引人注目。在2023年第一季度，外国人转让了3,775套价值171.2亿泰铢的公寓，其中仅中国买家就占了1,747套。
俄罗斯买家跃居第二位
随着中国买家步伐放缓，俄罗斯买家则朝着相反方向移动。在2026年第一季度，俄罗斯买家成为第二大外国买家群体，拥有383套公寓，同比上升33%。其转让价值飙升68.7%，达到16.7亿泰铢。
价值增幅大于数量增幅，表明俄罗斯买家正转向更高端的房产，特别是在以旅游业为主导的市场，如普吉岛和芭堤雅。自俄乌战争开始以来，越来越多的俄罗斯投资者和富裕买家在海外寻找第二居所，泰国凭借其生活成本、气候和生活方式对外国长住者具有吸引力而受益。
普吉岛在高端市场表现突出
从地点来看，曼谷仍然是按转让价值计算的最大市场，达到61.4亿泰铢，占外国公寓转让总价值的45.63%。尖竹汶府在数量上领先，共有1,167套公寓转让，占所有外国买家交易的36%，主要受芭堤雅需求的推动。
然而，普吉岛在价值增长方面表现最强。REIC表示，该省转让价值同比上升34.9%，得益于对高价和豪华住房的需求。这一趋势凸显了度假村目的地对欧洲和俄罗斯买家的持续吸引力，尽管更广泛的外国市场正在疲软。
外国需求的新平衡
多年来，泰国公寓市场严重依赖中国购买力。最新数据表明，这种结构开始发生变化。
中国买家仍然是最大的群体，但他们不再以同样的速度扩张。同时，俄罗斯人、欧洲人和其他新兴买家群体正在帮助填补部分缺口，特别是在旅游省份的高端项目中。
现在的关键问题是，泰国的房地产行业能多快地实现外国买家基础的多元化。如果开发商和政策制定者能够减少对单一市场的依赖，外国公寓部门可能会保持韧性。否则，中国需求的放缓可能会继续影响转让量，特别是在那些基于持续中国增长假设而建设的项目中。
来源：Bangkokbiznews, REIC, NationThailand
