曼谷论坛指出，尽管存在严格的外资所有权限制，泰国房地产需求仍强劲增长，投资者被引导通过合资企业及东部经济走廊（EEC）进行投资。
房地产已成为俄罗斯资本进入泰国最活跃的渠道之一，但限制性的所有权规则和刚性的租赁期限限制阻碍了机构投资者的全面参与。
在10月31日周六举行的2026年俄泰投资论坛上，开发商、顾问和政府官员一致认为，虽然法律改革进展缓慢，但合资企业以及东部经济走廊（EEC）等专门制度提供了即时的变通方案。
此次名为“泰国房地产开发新模式”的小组讨论在曼谷主要商业议程期间举行，由俄罗斯建筑师联盟和规划集团的Kirill Solgalov主持。
俄罗斯需求激增遭遇监管天花板
今年前九个月，俄罗斯买家在泰国完成了842笔房产交易，总价值约为36亿泰铢（约合1亿美元），同比增长76%。
根据小组讨论的数据，俄罗斯公民目前在泰国外国房地产买家群体中位居第二，仅次于中国公民。尽管商业需求不断增长，但结构性立法壁垒依然坚固。
泰国土地厅官员Sitthichok Srimeechai确认，外籍人士在单一公寓项目中的总单位面积所有权仍限制在不超过49%，近期试图将这一限额提高至70%的提案未能通过。
此外，普通法律下的标准土地租赁期仍限制在最长30年，将基础期限延长至50年或允许累计90年的可续期条款的立法提案未获支持。
土地部门官员还确认，当局正在积极调查那些外资持有超过49%股份以获取土地或别墅的空壳公司，并警告不要进行非法的名义人安排。
B1集团合伙人Ilya Sukharnikov指出：“法律中从未存在过保证延期，这主要是一种营销说法。”
他敦促外国投资者严格在标准租赁条款或登记地上权范围内运作，将外资配额溢价视为经营成本，而非指望即将发生的立法改革。
EEC框架：灵活的替代方案
小组成员强调，泰国东部经济走廊——一个横跨三个东部省份的特殊开发区——是外国房地产开发商最商业化的途径。
EEC办公室助理秘书长Cholachit Vorawangso Virakul博士介绍了该走廊定制监管框架的细节，该框架允许目标行业的获批投资者获得50年的商业土地租赁期，并可额外续签49年，从而实际上绕过了国家规定的30年限制。
除了延长的土地权利外，符合条件的目标工业和技术集群项目还可享受长达15年的企业所得税豁免。
国家目前正在开发一个占地24平方公里的旗舰EEC智慧城市，分配30%的绿地，基础设施通过公私合作伙伴关系提供。
EEC办公室确认，正在提供定制化的激励方案，包括为使用或生产绿色建筑材料的发展商提供额外优惠，以吸引国际合作伙伴。
企业架构：合资企业与模块化技术
为了应对本地融资限制和土地所有权限制，泰国行业领袖倡导直接的企业伙伴关系。Supalai股份有限公司总裁Prateep Tangmatitham确认，大型国内开发商正在寻求与俄罗斯企业在标准的30%至49%外资股权比例下进行合资。
在这种结构下，本地合作伙伴负责确保土地地块、处理市政规划许可、管理施工建设，并协助安排国内商业银行融资。
除了资本流动外，小组讨论还审视了大规模住宅交付中的技术整合。Kirill Solgalov强调了俄罗斯向大型总体规划城区的转型，指出截至2026年中已启动超过1100个综合领土项目，暗示泰国的15分钟城市计划将遵循类似轨迹。
与此同时，Monarch Holding副总经理Alexander Chekanov展示了能够每年生产50万平方米高密度住房的模块化住房技术。
他引用了一个最近的莫斯科项目，该项目使用场外工厂建造，在不到六个半月的时间内完工了一个23层、198套公寓的综合体，并为东南亚开发商提供了技术转让合作伙伴关系。
战略展望
虽然会议结束时未签署正式的政府间协议，但行业利益相关者概述了未来该部门的几个明确优先事项。
鼓励外国零售投资者从高风险的名义结构转向可验证的长期租赁、地上权以及持牌酒店商业设施。
机构房地产资本最好投入EEC，以充分利用延长的99年租赁条款和针对性的税收假期。
最后，将国际资本与成熟的泰国开发商配对将有助于解决土地获取和国内银行融资障碍，同时在主要城市中心部署模块化场外施工可以显著加快开发时间线。
作者：Nongluck Ajanapanya
Nongluck是一位资深经济记者，报道推动泰国和东南亚增长的宏观经济、房地产和企业投资战略。
