曼谷写字楼租户正日益超越对中央商务区（CBD）地标的盲目追捧，转而以更严格的“性价比”标准评估楼宇。在曼谷多个主要办公区域，挂牌租金与出租率正呈现分化走势。
莱坊（Knight Frank）泰国公司2026年第二季度数据显示，更高的挂牌租金不再必然意味着更强的租赁需求。部分区域在租金下调后出租率不降反升，而另一些区域则出现租金与出租率同步下滑的局面。
非CBD区域的碧武里-拉差达/九世皇/披集路片区出租率最高，达82%（尽管季度环比小幅下滑）。纳拉-阿索克-碧武姆蓬片区在平均挂牌租金下滑后，以80%的出租率紧随其后。
邦那-素坤逸南延路片区则呈现相反趋势。其平均挂牌租金涨幅居首，但出租率却出现最急剧下滑。
这种分化表明，曼谷写字楼市场并未经历从CBD向非CBD区域的简单迁移。承租方在锁定空间前，正综合权衡租金、交通便利性、楼宇品质、租赁灵活性及员工通勤体验。
CBD租金维持高位，市场表现分化
CBD区域仍是曼谷最昂贵的办公市场，平均挂牌租金较上季上涨0.7%，至每月每平方米977泰铢。然而，出租率下降了0.6个百分点，表明整体CBD市场的高租金并未转化为强劲需求。
三大核心CBD子市场表现各异：铂林通-吉能-Wireless片区租金与出租率双升；纳拉-阿索克-碧武姆蓬片区在租金下滑后出租率上升；而沙吞-萨通-四世皇片区则呈现租金上涨与出租率下滑并存的局面。
铂林通-吉能-Wireless片区表现最为均衡。平均挂牌租金季环比上涨0.3%至每月每平方米1,075泰铢，出租率同步提升0.3个百分点至75%。数据显示，当核心区位与优质楼宇、便捷通勤及轨道交通接驳相结合时，租户仍愿支付溢价。该片区吸引力已超越单纯的办公空间，交通可达性、便利性与企业形象定位仍是雇主选址的关键考量。
租金下调支撑纳拉-阿索克-碧武姆蓬片区
该片区平均挂牌租金季环比下降1.1%至每月每平方米898泰铢。出租率逆势上升0.7个百分点至80%，位居CBD区域前列。这表明，在租户选择更多的市场中，竞争性定价有助于业主留住现有客户并吸引新租户。在保持地段、设施与品质的前提下控制成本的楼宇，将更具竞争力。
沙吞-萨通-四世皇片区则呈现鲜明对比。平均挂牌租金季环比上涨3.0%至每月每平方米1,018泰铢，但出租率下滑1.4个百分点至74%。数据表明，挂牌租金上涨并不意味着租户正在争抢空间。当承租方议价能力增强时，高挂牌租金完全可能与空置率上升并存。这也凸显了业主期望租金与租户接受价格之间的差距。在此类市场环境下，出租率变化比单一挂牌租金更能真实反映租赁需求。
非CBD区域在价格之外多维竞争
非CBD市场平均挂牌租金季环比上涨3.0%至每月每平方米693泰铢。出租率却下降2.2个百分点至78%，说明仅靠低于CBD的租金并不足以保证市场表现强劲。非CBD写字楼正通过交通便利性、楼宇品质、空间供给状况及综合性价比展开多维竞争。
披集路-九世皇-拉差达片区平均挂牌租金微降0.4%至每月每平方米728泰铢，出租率虽下滑1.6个百分点，但82%的绝对值仍是受访区域最高。该片区在大幅低于CBD的租金水平下仍保持与市中心的高效连接，为那些控制成本但不愿远离核心商业区的企业提供明确优势。其市场表现证明，部分租户更青睐价格与通勤便利性平衡度最高的区域，而非盲目选择最核心地段。
佛赫莱-维帕哇迪片区增长较为平稳。平均挂牌租金上涨0.9%至每月每平方米723泰铢，出租率微升0.3个百分点至75%。租金与出租率的双向小幅提升，表明该区域在无需大幅降价的情况下成功维持了租赁需求。
邦那片区租金与出租率背离最甚
邦那-素坤逸南延路片区在租金与出租率之间呈现出最剧烈的背离。平均挂牌租金季环比飙升8.4%至每月每平方米688泰铢，但出租率骤降9.3个百分点至67%，为所有受访区域最低。这再次证明，平均租金上涨不能自动等同于租户需求强劲。
供应结构变化可能推高平均值。例如，新增高租金的新建楼宇会拉高市场均价，即便空置面积同步增加。曼谷最新的写字楼数据并未预示CBD的衰退或非CBD区域的绝对胜利。提供高品质与便捷交通的顶级区位依然表现强劲，而低成本区域也无法仅靠低价取胜。租户正全面评估办公价值体系，涵盖交通、楼宇标准、灵活性、运营成本及员工办公体验。
邦那片区为“孤立解读租金增长”提供了最清晰的警示：其平均挂牌租金上涨8.4%的同时，出租率暴跌9.3个百分点至67%。
（数据来源：曼谷商业新闻）
（供稿：The Nation 编辑团队）
