曼谷商业地产市场的格局正经历剧烈转变。预计2026年至2031年间，首都将有超过61.6万平方米的新办公楼入市，加剧存量老旧项目的竞争压力。
这一波优质新增供应将对曼谷老旧办公物业造成巨大冲击。据《曼谷商业新闻》记者Bussakorn Phusae报道，为了留住现有租户，老旧物业的业主正被迫加速推进现代化改造和建筑翻新。
随着企业租户日益偏好符合现代工作策略和健康标准的设施完善的楼宇，老旧项目若不自我革新，将难以维持竞争力。
市场格局显著转向。Cushman & Wakefield（泰国）有限公司办公室代理部主管Ukrit Pornpattanapairoj指出，仅两三年前，曼谷办公楼市场的主导叙事仍是严重供过于求。
高品质A级写字楼的持续入市——尤其是中央商务区（CBD）内大型综合开发项目——曾迫使业主采取激进的降价策略和大幅折扣以吸引租户。
如今，市场动态正在转变。过去24个月推出的空间出租率已接近满租，激烈的价格战也已基本平息。然而，市场回暖的红利并未均等分配，老旧物业承担了行业演变的主要冲击。
对业主而言，一个利好消息是2026年第二季度新增竣工暂时放缓，使曼谷办公楼总存量稳定在915万平方米。这一短暂喘息期有助于拉低空置率，推动市场在多年波动后走向更健康平衡。
CBD仍是市场绝对核心，总存量超500万平方米，占全市一半以上。中城区和郊区市场存量分别为241万平方米和171万平方米。
Ukrit表示：“尽管CBD地价持续攀升，开发商仍在推进新项目，更青睐综合体模式与长期土地租赁。这彰显了业界对曼谷核心商业区长远潜力的持续信心。”
空置率创三年新低
需求企稳的迹象清晰可见。本季度CBD内A级办公楼空置率降至21.9%，较上季度的23.3%进一步下降，创下2023年以来新低。
这标志着市场从2024年底的空置率峰值（一度飙升至28%，约合80万平方米，为自1997年亚洲金融危机以来的最高水平）中显著复苏。空置率的回落表明企业需求已实质性回归，优质项目正顺利吸纳租赁量。
从价格战转向价值战
尽管A级空间平均报价已稳定在每月每平方米约943泰铢，但业主已基本摒弃直接降价。竞争焦点已转向服务交付、运营效率及降低租户综合成本。
为吸引租户，资产管理方正提供复杂的激励方案，包括：租户装修补贴、慷慨的免租期、即租即用的精装交付方案、高度定制化与灵活的租赁结构。
此外，企业“资源置换协议”——即业主与租户通过交换商业服务创造双赢价值，而不压低表面租金——等创新做法也正日益普及。这充分证明，现代办公楼市场已不再仅以单价论英雄。
B级办公楼的困境
目前面临压力最大的板块是老旧的A级和B级资产。B级物业仍占据曼谷办公市场的主导地位，占总存量的58%——其中逾半数建筑房龄已超十年。
相比之下，近十年内建成的新A级楼宇配备了先进的楼宇管理技术、更优的可持续发展认证及契合全球企业标准的顶级配套。
因此，即便租金相当，租户也自愿向这些新空间迁移。为遏制租户流失，老旧物业亟需启动耗资巨大的资产提升计划。
下一波供应潮
展望未来，市场无法掉以轻心。预计2026年至2031年间完工的61.6万平方米新增供应中，包括One Bangkok Tower 2、Signature Tower、Central Embassy Phase 2、The Central和GR9等地标项目。
此外，供应管线正逐渐延伸至邦纳、帕宏育丁及素坤逸外环等去中心化区域。
Ukrit补充道：“办公楼开发正明显从CBD向外扩展，这与基础设施延伸及新兴次级商务区的崛起相吻合。”
归根结底，曼谷房地产市场的竞争规则已发生根本性转变。市场已从追求规模转向以资产质量、租户体验及运营敏捷性为核心。对业主而言，未来不仅是填满办公位，更是提供能帮助企业吸引人才、塑造企业形象并推动运营成功的战略工具。
（The Nation 编辑团队）
