中国投资者对泰国东部经济走廊（EEC）工厂用地的日益增长的需求，正在重塑该地区的工业土地市场。位于春武里府的一个 planned 工业园区现在因 zoning 规划、基础设施需求以及国家监管可能存在的空白而受到密切审查。
中国公司在泰国工业园内的需求持续上升，这反映了2021年至2025年9月期间提交给泰国投资促进委员会（BOI）的一波更广泛的中国投资申请。在此期间，中国投资者提交了2,449个项目的投资促进申请，总价值达6087.38亿泰铢。
这一激增也波及到EEC境内内外的土地购买。泰国高力国际（Cushman & Wakefield）报告称，中国买家在过去两年中帮助春武里府和罗勇府的土地价格上涨了20-30%。
春武里府目前的最高挂牌价为每亩950万泰铢，其次是甲米府（注：原文Chachoengsao实为北榄府/白马府，但按音译或常见误译处理，此处应修正为北榄府Chachoengsao，775万泰铢每亩）和罗勇府（750万泰铢每亩）。
工业园区模式引起关注
中国投资者在工业庄园内快速增加的土地购买，特别是那些旨在支持中国公司运营的工厂的项目，已开始导致土地收购。直到最近，工业庄园、工业区和工业园区的投资主要由泰国运营商推动。然而，一些中国投资者现在正在考察法律要求较少的工业园区模式。
工业园区主要受工业用地分配法管辖，一旦获得土地即可进行开发。相比之下，工业庄园需要依据《泰国工业庄园管理局法》获得批准，而工业区必须在《工厂法》下获得批准，并进行环境影响评估。
工业界消息人士告诉BangkokBizNews，恒图工业园区有限公司（Hengtu Industrial Park Co Ltd）已在春武里府博通县That Thong分区购买土地，以开发“恒图工业园区”。
该消息人士称，将该地块开发为工业园区意味着该项目无需获得工业工作部或泰国工业庄园管理局的批准。
大规模土地持有引发疑问
据该消息人士称，实践中可能已组装了大规模的土地库，可能达到5,000莱（约2,000公顷）。初步的土地填筑、开发工作和基础设施准备已经开始，据报道还提交了高达300兆瓦的用电申请。
这一电力需求水平与一个大型工业庄园相当。该项目据报道已联系工业原水供应商，但由于担心中国支持的土地积累，一些公司拒绝了。
春武里府博通地区的土地受2019年发布的东部经济走廊土地利用和基础设施发展规划约束。
根据该计划，被归类为浅黄色区域（light-yellow zone）的土地被指定为农村社区用地。其目的是支持社区、社会服务中心、农村经济活动和农业。
浅黄色土地的规则禁止可能对环境和健康造成严重影响（由工业部定义）的工业项目。它们也禁止根据土地分配法进行工业用地分配。
当局未找到工业庄园申请
工业部门的消息人士说，没有发现恒图工业园区有限公司建立工业区的申请记录。
泰国工业庄园管理局也未发现以相同项目名称建立工业庄园的申请记录。
与商业发展部的核查显示，恒图工业园区有限公司已注册资本为500万泰铢，其主要业务目标列为房地产代理和经纪。
“存在大规模的土地收集和积累，第一期开发开始于约1,000莱，以支持未来的工业发展。这种模式引发了关于是否正在使用中继模型来持有土地以备未来外资投资的问题，”该消息人士说。
据报道，该公司的股权结构为60%泰国人和40%中国人。这并未违反《外商经营法》的限制。然而，在实践中，该消息人士说，国家机构仍需要密切监控泰国股东是否被用作名义持有人，代表外国投资者持有资产。
黄色分区成为关键问题
另一个担忧是该项目的现场位于浅黄色规划区，该区域在法律上 intended 用于农村社区用途。
原则上，此类土地不 designated 支持大规模工业发展，并且受到限制可能影响环境和居民生活质量的活动的限制。
然而，现有信息显示，土地填筑和一些施工已经开始。该消息人士说，该地点最终可能被划分为工厂区域。
大型项目通常需要经过详细的规划检查。如果土地未被指定为工业区，该项目需要进入分区调整程序，包括影响研究、公开听证会和与当地居民的协商。
“在这些程序完成之前推进该项目可能成为一个需要全面审查的主要漏洞，”该消息人士说。
电力需求与大型庄园相当
据报道高达300兆瓦的电力请求成为另一个主要关注点。
该数字与一个工业庄园的水平相同，远高于典型房地产开发的电力需求。
该消息人士说，此案引发了几个问题。目前尚不清楚该项目的电力投资计划是否已与省级电力局（PEA）协调，申请是分批提交还是作为单个完整项目请求提交，以及该项目是否应接受特殊的国家监督框架。
“开发土地以支持工业投资需要完整的基础设施计划，包括电力、供水、排水和废水处理系统。如果这确实是工业发展，300兆瓦的电力请求可能反映了大规模工业的规划，”该消息人士说。
供水可能影响社区
用水是另一个需要审查的问题。
初步信息显示，已联系公司以帮助确保EEC投资的水源。这引发了对所需水量以及对当地社区可能影响的疑问。
EEC已经是一个具有来自工业、农业和公众高用水需求的战略区域。
如果水管理不善，该消息人士说，长期用水安全可能会受到影响。
虽然恒图工业园区有限公司在法律上注册为房地产经纪业务，但其运营模式看起来更接近工业庄园式开发，包括大规模土地持有、公用设施准备、主要电力规划和为投资者准备土地。
外国资本监管面临新考验
该项目现在被视为泰国监管与外国投资相关的地基和基础设施开发能力的考验。
基础设施工作和300兆瓦的电力请求引发了疑问，即该案例是否会暴露旨在服务于工业投资的土地开发监管方面的空白。
安全机构此前曾协调检查不断扩张的外国投资和名义持有做法，包括罗勇府和春武里府的案件。在其中一起重大案件中，一个中国投资集团据称利用泰国员工，包括司机和销售人员，持有用于收购价值约20亿泰铢、面积为72莱的土地的公司的51%股份。
《土地法典》第111-113条的违规行为最高可判处两年监禁并处罚金。如果发现名义所有权，土地部还有权命令在180天至一年内出售土地。
土地部现在与商业发展部的数据链接，以在允许注册之前更详细地检查财务轨迹和股东结构。
因此，恒图工业园区案反映了泰国在管理快速流入的外国投资时所面临的新挑战。如果允许在战略性的EEC区域出现监管漏洞，这种模式可能成为一种政府必须应对的新投资模式。
对中国端到端投资模式的担忧
泰国工业界的消息人士说，应密切关注中国投资，因为一些集团正在进入从上游到下游运营的供应链的多个部分。
随着越来越多的中国公司进入泰国，EEC的工业庄园土地变得越来越昂贵，一些中国投资者自己购买土地，开发后出售给其他中国公司。
据报道，一些投资结构涉及泰国会计或律师事务所协助设立公司，以在EEC工业庄园内外以及诸如 Yaowarat 和 Huai Khwang 等商业区获取土地。
这种模式帮助将土地价格上涨了20-30%，而一些地区的商业建筑租金上升了三倍至十倍。当地泰国运营商难以与更高的成本竞争，有些被迫关闭。
中国投资者还在EEC地区如罗勇府的普朗登区（Pluak Daeng district）和春武里府沙里府区的Bo Win分区等非工业庄园区域收购土地。
在一些案例中，该消息人士说，中国资本通过名义结构进行投资，推高了土地价格，使泰国企业更难扩张。在一些地点，土地和租金成本几乎翻了三倍，阻止了当地运营商租赁空间以维持生计或扩大工厂，导致一些当地企业消失。
《民族报》编辑团队
