泰国正考虑扩大外国人拥有公寓单元的所有权配额，这一举措被视为可能吸引海外投资、支持房地产行业并改善目前面临低迷的市场流动性的一种手段。
然而，该提案既带来机遇也伴随风险，需要仔细评估，特别是对泰国人获得住房的机会、房地产投机以及外国长期所有权的深远影响。
如果政府提高公寓单元的外国人所有权配额，该政策应伴随更严格、更透明且更有效的监管措施。其目标应是在促进投资与泰国的长期利益及泰国公民利益之间取得平衡。
辩论应超越“出售国家”的框架
房地产事务局（AREA）主席苏蓬·蓬乔柴博士（Dr Sopon Pornchokchai）认为，辩论不应简单地被框架化为“出售国家”。
他指出，泰国仅有有限数量的公寓项目达到了全额49%的外国人所有权配额。其他基于权利的房产安排也可能依然存在，并且对国外买家颇具吸引力。
苏蓬还指出，低价公寓通常不是外国买家的主要目标，而且去年外国购买仅占公寓总购买量的不到20%。
他认为，泰国买家仍占据市场多数。
外国拥有公寓需要不同的条件
苏蓬认为，泰国和中国在某些方面可能具有相似的公寓结构，但适用于外国买家的条件存在巨大差异。
在泰国，外国买家在购买公寓前没有居住要求。在他看来，在实践中，他们抵达该国后几乎可以立即购买。
中国实行更严格的规则，外国买家通常需要在该国居住约一两年才有资格购买房产。
价格条件也有所不同。泰国对外国公寓买家没有设定最低购买价格。
AREA对2025年曼谷及周边省份的外国公寓购买的调查结果显示，14%的公寓价格不超过200万泰铢，26%在200-300万泰铢之间，另外26%的价格在300万至500万泰铢之间。这意味着约三分之二的外国购买公寓价格不超过500万泰铢。
相比之下，苏蓬指出，中国主要城市的公寓价格可能达到每平方米20万至30万泰铢，典型的单元最小面积约为50-60平方米。这意味着在中国购买的外国房产可能成本约为1000-2000万泰铢或更高。
他还补充说，一些其他国家设定了最低购买价格，例如吉隆坡约为1600万泰铢，印度尼西亚约为1000万泰铢。
单元限制和购买目的受到 scrutiny
外国人可以购买的单元数量是另一个关键问题。在泰国，只要建筑物仍保持在法律规定的49%外国人所有权配额内，外国买家可以购买多个单元。
苏蓬还警告说，在某些情况下可能会使用名义持有人结构。他声称，在曼谷、芭堤雅和华欣的某些公寓项目中，外国业主已经在法人管理中发挥了主要作用，一些记录用外语保存。
他还指出，东部经济走廊的特殊规则允许在某些情况下外国拥有公寓单元的比例高达100%。
他指出，相比之下，中国允许外国人只购买一个单元。
购买目的的处理方式也不同。泰国并未明确规定外国买家必须将购买的公寓用于个人居住。苏蓬表示，中国要求外国买家仅将单元作为自己的住所。
投机、短期租赁和产权期限引发担忧
投机是另一个关注点。在泰国，外国买家可以购买公寓单元用于转售或投资。苏蓬警告称，这可能会鼓励外国买家进行投机活动。出于担心外国投机会扰乱其公寓市场，中国采取的方法严格得多。
短期租赁也是一个问题。在泰国，公寓单元的日常租赁通常不受法律支持，但在实践中，许多建筑物中仍存在此类活动，包括通过钥匙盒和自助入住安排进行。
苏蓬认为，中国更严格地禁止此类做法，不允许外国投资者自由地将住宅单元用于短期租赁业务。
所有权期限也不同。泰国的公寓单元可以无限期持有，实际上直到建筑物被拆除或无法使用为止。在中国，土地使用权通常限制为70年，而外国买家获得的权利期限为50-70年，具体取决于房产。如果建筑物较旧，剩余期限可能更短。
如果泰国的公寓建筑物被拆除或倒塌，共同业主仍共享土地的所有权。苏蓬指出，在中国，一旦土地使用期限结束，土地最终归国家所有。
泰国房地产税被认为过低
苏蓬还强调了房地产税收的差异。在泰国，官方评估价值超过5000万泰铢的首套住宅仅需缴纳0.02%的土地和建筑税，即每百万泰铢官方评估价值200泰铢。这些官方估值通常远低于市场价格。
他将此与中国进行比较，他说中国的房地产税可能达到市场价值的1.2%，根据每个单元剩余的土地使用期限计算。在他看来，在泰国购买公寓单元的外国人面临极低的年度税收负担，即使是第二套房也是如此。
租金收入是另一个令人担忧的领域。泰国不再像以前那样有单独的年度租金税，因为该问题已纳入土地和建筑税系统。苏蓬指出，在中国，如果单元出租，房东必须支付高达租金收入12%的税款。
资本利得税也存在巨大差异。苏蓬指出，在泰国，转售收益的税收负担相对较低。在中国，公寓单元转售收益 subject 到最低30%的税收，逐步上升至60%，类似于欧洲的一些系统。
外国购买可能重塑泰国市场
苏蓬警告称，在中国购买公寓用于转售将涉及重税，而泰国施加的成本和限制要少得多。他认为，这使得泰国对寻求投资收益而非实际居住的外国买家更具吸引力。
“在泰国，外国人购买公寓单元实际上意味着他们与泰国买家竞争，因为我们没有最低购买价格，”他指出。
他警告称，一些公寓大楼最终可能被来自单一国籍的外国买家主导，在泰国城市内形成长期的飞地。
他还警告称，如果大量公寓单元甚至整栋大楼被非法转换为酒店式运营，酒店业可能会受到影响。苏蓬警告称，此类做法后来可能被容忍或合法化。
泰国房地产开发商可能欢迎扩大外国人配额，因为这可能帮助他们清库存。然而，苏蓬认为，政策制定者应仔细考虑更广泛的后果，特别是这种集中的外国所有权是否会在未来造成安全问题。
《民族报》编辑团队
