曼谷修订后的综合计划旨在通过增加大众交通沿线的开发潜力，为大型混合用途项目、高层建筑以及全市优质私营和国有土地的重新开发铺平道路，从而重塑首都的房地产景观。
曼谷都会局正在对《曼谷综合计划》草案进行第四次修订，以保持与政府基础设施投资（特别是铁路网络）以及正在改变城市结构的私营部门大规模开发步伐一致。
该计划旨在鼓励更多人沿着电气化铁路走廊居住、工作和日常生活，同时加强曼谷的竞争力，支持其成为大都市并成为泰国人和外国人主要目的地的雄心。
同时，修订后的计划旨在为所有年龄段的人们创造长期的城市空间，使他们在城市中生活得更加便利，特别是围绕大众交通线路的区域。
**新计划预计将于2027年生效**
曼谷城市规划委员会于2026年4月9日批准了该计划草案。目前正为法律程序做准备，包括公布规划地图和法规90天。
在此期间，利益相关者可以依法提交请愿书，寻求修改、变更或撤销某些要求。
新的《曼谷综合计划》预计将于2027年末或2027年9月左右生效。
电气化铁路线路的扩建，特别是在巴育占奥差政府任期内，已经加速了曼谷的重大变化。开发商继续在大众交通线路沿线推出高层建筑和公寓，大型企业集团已将优质土地开发为混合用途项目。
因此，新城市计划预计将调整土地使用规则，以更好地反映曼谷不断变化的开发模式。一些土地所有者也在等待新计划生效，以增加未来的土地使用潜力并提高项目价值。
**One Bangkok二期将推出泰国最高塔楼**
One Bangkok是位于无线路（Wireless Road）和拉玛四世路（Rama IV Road）拐角处108莱优质土地上的大型项目，是大规模开发如何转变首都的最清晰例证之一。
第一阶段开放后，该项目通过其购物中心和现代化办公楼成为游客、上班族和企业的热门目的地。它还帮助拉玛四世路成为曼谷新的经济轴心。
根据新城市计划，One Bangkok站点的土地分区将从棕色分区（极高密度住宅用地）变更为红色分区（商业用地）。它将归类为Por 8，允许开发面积达到土地地块面积的12倍（包括奖励面积）。
One Bangkok二期预计将包括标志性塔楼（Signature Tower），也被称为One Bangkok Tower 1。该塔楼计划作为项目的地标建筑，预计将成为泰国最高的建筑，高度约为437米，共92层。
然而，主体结构尚未开始施工，目前仅在进行地基工作。据悉，该项目正在等待新的《曼谷综合计划》或合适的市场时机，以最大化投资价值。
**Central Embassy二期将扩大豪华CBD版图**
Central Embassy二期位于平齐路（Phloen Chit Road）前英国大使馆旧址，是另一个有望从曼谷中央商务区（CBD）分区中受益的主要项目。
混合用途扩建部分计划高度为235米（56层），将包括扩大的豪华零售区、主要旗舰店、甲级以上办公空间和超豪华住宅。
该项目将使Central Embassy的零售面积几乎翻倍，并旨在加强该地区作为亚洲领先豪华枢纽的地位。它还将包括141套超豪华公寓单元。
建成后，新阶段将与现有的Central Embassy购物中心无缝连接。预计于2029年完工。
由于该地点位于关键的CBD区域，新综合计划预计将保持高土地使用潜力。
**拉差达迈混合用途项目在瓦集拉武德学院土地上崛起**
拉差达迈（Ratchadamri）仍是高端物业开发的另一个高潜力区域，特别是对于那些熟悉该地区作为居住地、投资和商业场所的外国投资者而言。
一个备受关注的涉及Nantawan大楼（前关联泰国Obayashi公司）和Baan Somthavil公寓遗址周边的项目。在泰国Obayashi赢得土地投标后，计划由与泰国Obayashi关联的Nantawan集团和Saha Group合作开发新的混合用途项目。
该项目位于瓦集拉武德学院拥有的优质土地上，毗邻拉差达迈BTS站。根据新的综合计划，由于位于车站旁边，该地点预计将获得最高的土地使用潜力。
该开发项目合并了两个地块——Nantawan大楼和Baan Somthavil——占地超过6莱。合并后的地块将开发成包含办公楼、酒店和商业空间的混合用途项目。
施工现已展开，桩基工程正在进行中。该项目价值约80亿泰铢。
根据新计划，该地块将归类为Por 8，允许开发面积达到土地地块面积的12倍，而目前的Por 5分区仅允许10倍。
**CPN瞄准拉玛九世和佛海路**
Central Pattana Plc（CPN）也在关键的铁路连接地点推进重大开发项目。
该公司宣布了为期五年、价值1100亿泰铢的投资计划，包括位于拉玛九世新CBD、占地73莱的世界级混合用途大型项目Central GR9。
该地点靠近大众交通，计划成为一个结合住宅、购物空间和办公空间的庞大城市区域。该项目预计将为拉玛九世作为新的经济中心注入新鲜动力。
根据新的综合计划，该地点将归类为Por 7，允许开发面积达到土地地块面积的10倍。
CPN在佛海路19巷（Phahon Yothin Soi 19）还拥有另一块高潜力地块。Central Phase 2项目占地48莱，部分土地仍在等待开发。
第一阶段正在建设中，预计将于2027年初开业。该区域指定为棕色分区（极高密度住宅用地），适合大型混合用途项目，特别是由于其靠近电气化铁路线路。
预计该开发将有助于加强该区域作为曼谷东部区域门户的地位。
**MCOT准备开发50莱的拉差达-拉玛九世地块**
MCOT Plc在拉差达-拉玛九世地区拥有的50莱土地地块也引起了物业投资者的关注。
该地块靠近从邦坤农（Bang Khun Non）到敏布里（Min Buri）运行的橙线，以及MRT蓝线。MCOT最近进行了市场试探以收集投资者反馈。
该公司正准备就开发该地块的大型混合用途项目进行30年长期租赁的招标。该资产价值估计高达90亿泰铢。
如果开发完成，该项目预计将完善拉差达-拉玛九世区的城市肌理，并吸引更多人流进入该区域。
**PTT等待新计划以开发吞颂洪地块**
PTT Plc在拉威（Lak Si）红线上郊铁路系统吞颂洪站附近拥有的70莱土地也受到密切关注。
该公司计划将该地块开发成混合用途项目。此前的报道指出，PTT希望等待新的《曼谷综合计划》出台后再采取行动。
根据新计划，该地点指定为橙色分区（中密度住宅用地）。
**AWC推进挽那空卡森项目并审查100层塔楼计划**
Asset World Corp Plc（AWC）正在投资位于耀华力（Yaowarat）的挽那空卡森（Woeng Nakhon Kasem）项目，这是其最大的地标性混合用途开发项目。
该项目占地超过14莱（22,400平方米），位于耀华力中心，投资价值为160亿泰铢。奠基柱仪式已经举行。
然而，由于建筑复杂性，该项目预计需要约五年时间才能完工。因此，AWC计划先开放毗邻翁昂运河（Ong Ang Canal）的部分。
对于Asiatique，AWC开发100层塔楼的计划可能会根据市场状况和投资时机进行调整。
该公司还通过三个地块改造湄南河沿岸的历史河流区域，将其变为The Ritz-Carlton Bangkok, The Riverside。该项目将覆盖河流两岸，包括The Lhong 1919 Riverside Heritage Destination一侧和宋瓦路（Song Wat Road）上的两个地块。它将包括192间客房，并成为AWC RiverJourney的一部分。
**国有土地成为下一个开发前沿**
国有土地预计将成为新综合计划的最大受益者之一。
一个主要地点是泰国港口管理局在湄南河畔孔堤港（Khlong Toei Port）的混合用途项目，占地2,353莱。该项目价值约1000亿泰铢。
根据新的城市计划，该地点的开发潜力将升级为Por 5，允许开发面积达到土地地块面积的7倍。这预计将使该地点对竞拍长期开发权的私人投资者更具吸引力。
另一个重要地点是国家铁路局麦卡桑站（Makkasan Station）周围的土地，即麦卡桑中心（Makkasan Centre），占地745莱。这不包括连接三座机场的高速铁路站周围140-150莱的交通导向开发区域，该区域受东部经济走廊规则管辖。
麦卡桑中心土地位于曼谷市中心，预计在新计划下将归类为Por 8，允许开发面积达到土地地块面积的12倍。它被视为该市最有前景的长期租赁机会之一。
巴威中央车站（Krung Thep Aphiwat Central Terminal）周围的巴通尤钦（Phahon Yothin）和邦 Sue区域的情况也是如此。国家铁路局在该区域的土地覆盖2,325莱，也计划归类为Por 8，允许开发面积达到土地地块面积的12倍。
**靠近奇隆的前TOT地块也备受关注**
另一个主要地点是奇隆BTS站附近的前TOT土地。
这块12莱的地块由皇室财产局拥有，位于连接平齐路和碧岔披路的战略要地。
该地块目前正开放给私营部门进行长期租赁竞标。
该地区的土地使用潜力与当前城市计划相比没有显著差异，因为它已经位于CBD内，并允许相对高密度的开发。
**铁路走廊成为曼谷下一个房地产周期的支柱**
修订后的《曼谷综合计划》预计将强化一个明确的发展模式：曼谷的下一个房地产周期将由铁路连接的地点驱动。
私营开发商已经专注于大众交通附近的混合用途项目、高层建筑、豪华住宅和大型零售方案。同时，国家机构正准备解锁战略位置的大型土地储备。
如果该计划按预期于2027年生效，铁路走廊可能成为曼谷未来城市增长的支柱，将住宅、商业和生活区域连接成一个更连贯的大都市结构。
