泰国两大领先金融机构警告称，需求疲软、建筑成本上升以及战争引发的通胀将推动房地产市场在2026年跌至八年来的低点。泰国两大最受关注的金融机构独立得出了同样的令人沮丧的结论：该国住宅市场在多个方面正在恶化，且看不到实质性复苏的迹象。暹罗商业银行研究部门SCB EIC和开泰银行（KKP）均预测，2026年房产交易量将进一步下降，标志着市场连续第四年收缩。双方一致认为，中东局势升级已成为一个决定性且被低估的因素，一方面压缩需求，另一方面推高建筑成本。两者的分析描绘了一幅行业陷入困境的画面：开发商无法大幅提价，但其成本基础正受到完全超出其控制的力量推动上升。两家机构一致认为，对于大众市场板块——即价格在200万至500万泰铢之间的房屋和公寓——影响尤为严重。这一板块占曼谷及其郊区交易量的绝大部分，最易受到家庭预算收紧和材料成本上升的双重压力，因为钢铁、水泥、混凝土、PVC管道和石化基饰面等能源密集型建材价格正随全球油价同步上涨。两家机构均建议开发商将清理库存置于新开发项目之上，并敦促有财务能力的潜在买家立即行动——在新建房价永久性地嵌入新的成本基准之前。除了市场机制外，两份分析还提出了一个结构性警告：此次调整已不再仅仅是周期性的。自2023年以来，家庭债务水平、收入增长持续滞后于支出增长以及更严格的抵押贷款借贷条件一直在侵蚀需求。中东冲突现在在现有的国内弱点之上叠加了外部冲击，加速了这一原本可能更缓慢发展的趋势。数据方面：SCB EIC预测，2026年全国住宅转让总价值将同比萎缩5%，至约8240亿泰铢。如果中东冲突持续，这一数字可能恶化至10%至15%的收缩幅度。KKP基于单位的预测同样严峻：它预计全国转让量将降至2026年的29万单位，低于2025年记录的316,214单位——KKP称这是八年来的最低水平。在供应方面，SCB EIC估计，曼谷及其周边省份的新项目推出量将同比下降5%，至约39,000个单位——这是连续第四年萎缩。首都地区的积压未售库存预计将温和下降至约212,000个单位，较前一年下降4%，这主要是因为开发商选择不增加新供应，而非需求吸收了现有库存。在长期冲突情景下，新项目推出量可能下降多达10%。成本冲击：油价如何传导至建筑工地。KKP的分析对地缘政治风险如何转化为住房经济提供了最细致的考察。该银行的企业贷款部门指出，霍尔木兹海峡的潜在关闭——全球大量原油由此通过——可能成为触发点，将油价推高至每桶110至120美元以上，从而对建筑供应链产生连锁反应。泰国目前日均消耗精炼石油产品1.24亿升，且高度依赖原油进口。当能源成本上升时，其影响会迅速波及建筑材料。KKP计算显示，钢铁约占完工房屋总成本的18%，是地基、柱子和梁的主要材料，对运输成本和能源价格尤为敏感。石化依赖型材料——PVC管道、电线、塑料配件、外墙涂料和瓷砖粘合剂——增加了约12%的建筑成本，其价格与原油价格呈正相关。对于市场上最重要的板块——即价格在200万至500万泰铢之间、面积120至170平方米的普通住宅（KKP称其占大曼谷地区销售量的54%，总价值约762亿泰铢）——其结构性成本分解通常为60%的材料和40%的劳动力（不含土地）。在当前和预期的能源条件下，KKP警告开发商应预期新项目的定价需提高5%至10%，KKP将其称为“新的成本基准”——这实际上是一次永久性重置，而非暂时性波动。需求：家庭压力加剧。SCB EIC将需求持续低迷主要归因于家庭债务高企、生活成本上升速度快于收入增长，以及银行维持2025年推出的更严格的抵押贷款审批标准。KKP则补充了一个更具前瞻性的担忧：如果能源驱动的通胀迫使包括泰国央行在内的各国央行维持或提高利率，每月的抵押贷款还款额将增加数千泰铢，减少部分家庭可获得的贷款额度，并导致其他家庭完全推迟购房决定。风险的地域集中度值得注意。KKP确定了三个曼谷郊区走廊特别暴露，每个走廊都持有大量未售出的中端市场住房：暖武里府-巴吞他尼府走廊持有19,300个未售单位，价值675亿泰铢；北榄府-北榄府走廊持有18,100个单位，价值633亿泰铢；沙没巴干府-邦纳走廊持有16,400个单位，价值574亿泰铢。然而，确实有一个板块可能更具韧性，两家机构都间接指向了它：高净值买家，包括寻求从冲突区迁出的国际流动人群。SCB EIC建议开发商考虑针对这一群体以稳固收入，而KKP指出，曼谷、普吉岛、华欣、春武里和清迈继续吸引外国投资者兴趣，这得益于泰国被视为资本和居住的地缘政治稳定目的地。策略：开发商和买家现在该怎么做。两家机构的建议共识大致一致。对于开发商，首要任务是保持现金流：加速清理现有库存，在新项目选址上保持高度选择性——特别是在未售库存高且为中低价产品的区域——并探索替代收入模式，如租赁和分期付款。至关重要的是，SCB EIC敦促开发商与承包商密切合作，主动管理材料成本，包括预先协商采购量并最大限度地减少浪费和施工错误，因为在当前的需求环境下，将成本增加转嫁给买家将十分困难。对于消费者，两家机构将当前时刻视为一个机会窗口——但这一窗口正在关闭。KKP建议财务准备好的买家考虑现在购买现房，价格基于之前的成本基准计算，以便在新建房价上调之前锁定。同样重要的是，它建议在近期锁定固定利率抵押贷款，认为现在锁定融资成本可以为应对能源危机后历史上随之而来的利率上升环境提供对冲。SCB EIC和KKP的更广泛信息是，泰国房地产市场不再仅仅是管理国内需求周期。它正在应对结构性家庭脆弱性、更严格的金融监管和外部产生的成本通胀的交汇点——这一组合给开发商带来的喘息空间微乎其微，并值得买家进行谨慎且时机恰当的决策。
