曼谷六大核心区域呈现高端增长与风险并存的双重态势，开发商正逐步退出经济适用房市场。
泰国房地产市场正出现明显分化，低收入购房者贷款拒绝率激增迫使开发商转向富裕阶层的高端市场。分析人士警告，这场威胁曼谷及周边地区住房可负担性的’按揭拒绝危机’已达到警戒水平。
据《泰国财经报》援引Terra Media & Consulting数据，房地产市场正经历购买力严重萎缩。数据显示，300万泰铢以下房产的按揭拒绝率已攀升至70%的历史高位。
Terra Media市场研究经理皮亚波恩指出，这些数字不仅是统计数字，更是泰国房地产市场数年来面临的最严峻问题的明确信号——大众市场买家无法获得融资。
这场危机促使开发商加速退出大众住房市场，转而聚焦于具备充足现金流、对借贷依赖度较低的高端客户群体。
郊区真实需求带来转机
尽管存在系统性风险，皮亚波恩指出真实需求市场仍存机遇。针对自住型买家的低层房产（联排别墅和独立式住宅）在1000万泰铢以下的有潜力郊区市场仍具活力。
Terra对4000多个项目的调查显示，曼谷及周边六大核心区域需采取定制化开发策略：
六大核心区域分析
1. 中央商务区（CBD）：素坤逸路、沙吞路等区域仅存高端利基市场，低层房产均价突破6500万泰铢。机会在于高净值人群的专属聚焦，但高成本与激烈竞争构成主要挑战。
2. 城市区域：乍都乍、拉差达等区域公寓市场跌至十年低点，但1000万泰铢以下低层联排别墅因真实买家需求旺盛而表现亮眼。主要挑战来自二手公寓库存的激烈竞争。
3. 东部区域：卡塞-那瓦敏、奥南等区域低层市场年增11%，1000万泰铢以下细分市场表现突出。机会在于真实住房需求，但需确保交通基础设施能跟上社区快速扩张。
4. 西部区域：平拉奥、拉玛二路等区域价格上扬但风险偏高。300万泰铢以下大众住房销售良好（机遇），但1000-2000万泰铢中高端细分市场存在大量难以消化的库存（挑战）。
5. 北部区域：唐芒、兰实受轻轨延伸带动，联排别墅和公寓因交通便利具备机遇。关键挑战在于开发商需妥善处理大量未售出库存，避免市场过载。
6. 罗勇府区域：该区域300-700万泰铢低层住房因真实需求驱动增长最强劲。机会在于持续增长，但需长期消化十年前遗留的公寓库存。
高端市场成为避风港
分析结论显示，尽管家庭债务攀升和高利率抑制整体市场，但两个细分市场仍具明确机遇：
1. 高端市场：富裕买家强劲购买力使其成为避风港。该领域成功需通过差异化和超越单纯面积的价值提供来实现。
2. 大众/经济适用房市场（300-1000万泰铢）：开发商需转变策略，从单纯销售转向主动协助客户获得融资，确保贷款审批通过率以转化潜在客户。
泰国房地产的未来正在从销售’居住空间’转向销售’生活品质’。开发商的新使命是在信贷紧缩环境下，以可负担价格提供更优质的生活体验，重塑市场格局。
