在面临海外与国内经济条件波动带来的房地产市场动荡背景下，随着泰国本土购买力在市场中的减弱，外国买家如今在公寓采购中扮演着越来越重要的角色。
业界普遍认为，泰国应在为时已晚之前采取措施以保护国家利益和泰国人民的权益。泰国房地产事务公司（Agency for Real Estate Affairs）下属的泰国房地产研究与估价信息中心主席素蓬·朋猜奇（Sopon Pornchokchai）披露了曼谷及周边地区所有在售公寓项目的销售调查结果。该调查涵盖近 2000 个项目，其数据可为政府、私营部门及民间社会的政策与规划提供支持，具体内容如下：
截至 2025 年底，外国买家在曼谷及周边地区共购得 6,160 套公寓，均为从房地产开发商处购买的一手房。这一数字是新冠疫情爆发以来（2020 年起）的最高水平。
这些购房数量占到了 2025 年开发商库存售出的公寓总销量的 23.5%，销售总值达 297.93 亿泰铢（约 9.46 亿美元），占同年所有公寓单位销售总价值（开发商持有部分）的 26.6%。
然而，在疫情爆发之前，外国买家购买的公寓数量多于当前。2019 年，外国人购买了多达 6,558 套单元，高于 2025 年的数字；但在当年，这仅占房产开发商持有并售出的所有公寓单位的 12.1%。
就价值而言，外国购房总额超过 2025 年数据（注：原文此处表述为 30,516 亿单位，结合上下文应为价值单位，约为 305.16 亿泰铢），但仅占当年开发商持有并售出公寓单位总价值的 14.6%。
2019 年销售给外国人的单元比例并不特别高，当时泰国买家仍然众多，因为当时国家经济尚未像现在这样衰退。自 2020 年新冠疫情爆发以来，外国人仅购买了 1,017 套公寓，较 2019 年的 6,558 套大幅下降，购买量仅为 2019 年水平的 16%。
2021 年形势依然疲软，外国人仅购入 1,243 套。形势在 2022 年开始好转，外国购房量升至 4,203 套，2023 年至 2025 年则进一步分别增加至 5,036 套、5,748 套和 6,160 套。
同样，外国人的公寓购买价值也有所增加。尽管 2025 年的购买总额为 297.93 亿泰铢，但仍低于 2024 年达到的 396.40 亿泰铢。一个关键原因是其他国家的经济也走软了，包括欧洲、俄罗斯、前苏联国家及中国。尤其是中国实施了特别严格的资本外流管制。
此外，另一个重大因素可能是 2025 年 3 月 26 日发生的地震事件。
数据显示，外国公寓买家支付的人均单价高于泰国人。最新年份（2025 年），外国人平均支付 483.6 万泰铢，而泰国买家平均支付 408.7 万泰铢，低 18%。尽管存在差异，但幅度并不算大。
原则上，为防止与泰国买家直接竞争，应要求外国买家购买单价更高的公寓单位。这种竞争推高了房价，因为需求增加使得泰国人更难购房。
例如，在马来西亚，外国人只被允许在吉隆坡以约 1,600 万泰铢或以上价格购买住宅物业；而在印度尼西亚，外国人仅被允许以不低于 1,000 万泰铢的价格购买住宅物业。
在曼谷及周边地区，吸引外国购房价值最高的地点是市中心中央商务区（CBD），总购房量达 2,015 套。2025 年，该地点售出的公寓中有 44.2% 被外国人购买。该区域外国人购房总额达 1,659.6 亿泰铢（约 5.27 亿美元），占该地点所有公寓交易总价值的 32.7%。
外国人在 CBD 支付的人均价格为 823.6 万泰铢（约 26.15 万美元）。在曼谷及周边地区外国人购买的公寓总价值中（297.93 亿泰铢），高达 55.7% 花费在 CBD。这表明外国人最青睐市中心的公寓，大概是因为他们来这里经商和居住，那里基础设施完善，尤其是高速公路和城市轨道交通。
此外，市中心是主要的购物和娱乐中心，生活更加便利。
拉差达 – 拍那空（Ratchada-Lad Phrao）区域在单元数量上排名第一，外国人购得 2,089 套，占该区域 2,603 套销售单元的 80.3%。这表明其购买量超过了通常 49% 的外资持有配额。这部分可能涉及名义持股公司或通过泰国国民名义进行的购买。
在该区域，中国买家可能是最大的群体，因为附近有小规模华人社区（如怀康和拉差达披色）。因此可以说，该区域的公寓单元主要是针对外国投资者进行营销的。
就拉差达 – 拍那空区域外国人购房总价值而言，达 71.44 亿泰铢（约 2.27 亿美元），占该区域公寓单位总价值的 72.2%。然而，该处所购单元的平均单价仅为 342 万泰铢。某种意义上，这意味着它们的价格甚至低于泰国买家的平均支付价格。
因此，这可以被视为与泰国消费者的直接竞争。
另一个吸引外国公寓买家的突出地点是翁努 – 素瓦那普（On Nut-Suvarnabhumi）区域，外国人购得 778 套，占该区域所有公寓单位的 26.2%，总价值 29.19 亿泰铢（约 9,270 万美元），占该区域公寓单位总价值的 32.8%。每单元平均购买价格为 375.2 万泰铢（约 11.9 万美元）。
附近的一个地点是邦纳 – 贴帕拉克（Bang Na-Thepharak）区域，外国人共购得 689 套，占该区域所有单位的 20.7%，总购买价值 14.98 亿泰铢（约 4,760 万美元）。那里价格相对较低，每单元仅 217.4 万泰铢（约 6.9 万美元）。
翁努 – 素瓦那普和邦纳 – 贴帕拉克区域均从华他旺区和孔堤区的素坤逸路延伸开来，是优质住宅区。它们也通过城市轨道交通与市中心便捷连接，并可方便地抵达素瓦那普国际机场，因此这两个地点吸引了大量外国买家。
还有其他一些有一定数量外国买家的地点，如帕洪育道 – 叻钦拉（107 套）、邦卡皮 – 敏武里（105 套）和坤通 – 邦巴立（27 套）。这三个地点均有大众交通服务，但距离市中心较远，因此买家数量并不特别高。
包括壤庭 – 拍塔木达尼、查农瓦塔那、邦苏 – 铁旺、素猜 – 披差乌提、品克娄 – 佛统和暖武里 – 邦巴吞等区域几乎没有或根本没有买家。这表明当局可能应指定特定区域供外国买家使用，特别是市中心或中间区域。
目前，截至 2025 年底，如果外国人没有占到已购单元的 23.5% 或购房价值的 26.6%，住宅公寓开发业务可能会陷入更深的衰退。然而，为了国家和公众的利益，泰国应引入某些要求，例如以下内容：
