2025年泰国房地产市场遭遇数十年来最严峻挑战，家庭债务、严苛信贷条件及购买力崩溃重创市场。但开发商正转向高端细分市场、99年租赁权及区域枢纽战略，经济学家警告结构性压力将持续。
**市场收缩加速**
KKP研究预测，2025年全国房产交易量将下降6%，继2023年15%的跌幅后创七年新低。曼谷及周边地区前八个月交易量同比2024年下降15%，开发商新项目交易量估计减少20%。2025年第一季度住宅交易同比下滑10.52%至65,276套，价值下降13.02%。2025年上半年新房销售暴跌49%至28,884套，价值1977亿泰铢，市场预测全年总价值可能跌至7000亿泰铢，跌幅为1997年危机以来最大。
**经济困境加剧**
KKP研究首席经济学家Pipat Luengnaruemitchai指出，泰国2026年GDP增速预计仅1.6%，低于2025年的2.0%。家庭债务已达16.34万亿泰铢（占GDP的89%），形成恶性循环：经济疲软导致银行收紧信贷，进一步抑制汽车和住房消费，加剧经济衰退。Pipat警告称，泰国人均GDP约7000美元，正被菲律宾和越南快速追赶，东盟第二大经济体地位可能数年后降至第五。
**政府干预措施**
为缓解危机，泰国央行自2025年5月至2026年6月放宽贷款价值比规则，允许1000万泰铢以上首套房和1000万泰铢以下二套房贷款达抵押物价值的100%。政府将700万泰铢以下房产过户费从2%降至0.01%，抵押登记费从1%降至0.01%。Sansiri市场研究主管Piyaporn Lertwisuttipaiboon指出，这些措施将刺激市场流动性，但开发商需调整策略以适应新环境。
**结构性挑战持续**
泰国房地产市场面临人口老龄化、劳动力人口减少等结构性压力，需求持续萎缩。优质地段土地成本上升叠加劳动力短缺，导致房价涨幅远超收入增长。上市开发商面临1560亿泰铢债务到期压力，2025年底项目贷款下降约20%。KKP银行将重点支持大中型上市公司及经验丰富的中小企业，避免逆势扩张。
**危机中的机遇**
500万泰铢以下住宅市场仍具强劲需求，租购模式创新（如租购结合、分期付款）可能释放购买力。2025年上半年投资促进局申请金额达1.08万亿泰铢，推动证书超6000亿泰铢，年增49%。政府2025-2026年交通计划涵盖287个项目，总值2534.5亿泰铢，重点发展普吉岛和清迈轻轨，拓展发展空间。医疗养老地产和共享租赁模式因老龄化趋势加速发展。
**展望未来**
2026年泰国房地产行业面临关键转型期。KKP银行Vissarut Pichanon明确指出，大规模大众市场项目时代已终结，生存取决于财务审慎、精准定位和小型化策略。尽管短期挑战持续，泰国的战略位置、旅游基建和改善的联通性确保长期发展潜力。市场两极分化（大众市场疲软与高端项目坚韧）将持续，开发商需敏锐捕捉需求变化，平衡财务纪律与复苏准备。
